Condono edilizio: cos’è e quando si applica
Il condono edilizio è uno strumento che permette di regolarizzare un abuso edilizio, ovvero la violazione di norme urbanistiche ed edilizie.
Se l’abuso edilizio riguarda un intervento che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente al momento della sua esecuzione, l’unica strada per regolarizzare la situazione è ricorrere al condono edilizio.
Attraverso il pagamento di una oblazione, le opere realizzate abusivamente possono essere sanate.
Bisogna però fare due precisazioni:
- il condono non è sempre disponibile: viene attivato solo attraverso leggi speciali che ne definiscono termini, requisiti, tipologie di abusi, data di ultimazione delle opere e modalità di applicazione, creando così una finestra temporale necessariamente limitata;
- non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Ogni condono stabilisce gli abusi sanabili e quelli non sanabili.
Questo strumento rappresenta, quindi, un’opportunità che consente, in via eccezionale, ai proprietari di immobili di regolarizzare situazioni di abusivismo edilizio, evitando sanzioni più gravi come la demolizione dell’opera o pesanti multe. Allo stesso tempo, permette allo Stato di far emergere il patrimonio edilizio irregolare e di recuperare risorse economiche, incentivando la conclusione di vecchie pendenze amministrative.
L’ultimo condono edilizio e la situazione normativa attuale
L’ultimo condono edilizio su scala nazionale risale al D.L. 269/2003, che ha rappresentato il terzo grande condono dopo quelli del 1985 (L.47/1985) e del 1994 (L.724/1994).
Questa norma ha permesso di sanare abusi edilizi realizzati entro il 31 marzo 2003, stabilendo criteri e costi specifici in base alla tipologia e alla gravità dell’irregolarità. Da allora non sono state approvate nuove leggi di condono generale, anche se periodicamente emergono proposte e iniziative parlamentari.
Attualmente, chi ha irregolarità edilizie può ricorrere solamente a strumenti diversi dal condono, come la sanatoria ordinaria prevista dall’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, che può essere usata in qualsiasi momento, purché ne ricorrano i presupposti.
La sanatoria è prevista quando l’intervento poteva essere realizzato, ma non è stata fatta la dovuta comunicazione. Presupposto necessario per applicare la sanatoria ordinaria è che venga rispettata la “doppia conformità“. In altre parole, l’opera deve essere conforme sia alle norme vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle attuali.
Alla sanatoria ordinaria si affiancano:
- la SCIA in sanatoria (art.37 DPR 380/2001);
- la CILA in sanatoria (art. 6-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001).
A differenziare i vari tipi di sanatoria è il titolo edilizio che sarebbe stato necessario: la sanatoria ordinaria riguarda opere soggette a Permesso di Costruire, mentre SCIA e CILA in sanatoria si applicano alle opere che richiedevano rispettivamente SCIA o CILA.
I costi per richiedere il condono e le procedure da seguire
Il condono permette di sanare l’abuso edilizio mediante il pagamento di una oblazione. L’importo varia in base a quanto previsto dalla relativa legge di condono, considerando fattori come la tipologia di abuso, le dimensioni dell’opera e la zona in cui si trova l’immobile. Ad esempio, il terzo condono prevedeva tariffe tra 60 e 150 €/m².
La procedura richiede la presentazione di un’apposita domanda al Comune competente entro i termini stabiliti. In molti casi è necessario allegare una relazione tecnica asseverata da un professionista. Per il condono del 2003, le opere superiori a 450 m³ necessitavano di una perizia giurata e una certificazione di idoneità statica redatta da un tecnico abilitato.
Una volta ricevuta la richiesta, il Comune avvia l’istruttoria per verificare la sussistenza dei requisiti. I tempi di risposta possono essere lunghi e non è raro che trascorrano anni prima della definizione del procedimento.
Condono edilizio 2025: sanatoria delle difformità leggere con il decreto Salva Casa
Nonostante si parli spesso di ‘condono edilizio 2025’, il Decreto Salva Casa non introduce alcun condono. Il provvedimento del 2024 (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha invece previsto una semplificazione delle procedure per la regolarizzazione delle difformità lievi presenti negli edifici.
Si tratta di un intervento mirato, che agevola la messa in regola di irregolarità minori commesse prima dell’entrata in vigore della legge, senza configurarsi come una nuova sanatoria straordinaria.
La norma introduce il principio della doppia conformità semplificata. In sostanza, la doppia conformità resta obbligatoria solo per gli abusi edilizi più gravi. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, è possibile ottenere il Permesso di Costruire o presentare la SCIA in sanatoria se l’intervento è conforme:
- alla disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda;
- alla normativa edilizia in essere al momento della realizzazione dell’intervento.
Queste misure hanno un impatto rilevante sui piccoli abusi, facilitandone la regolarizzazione senza ricorrere a un nuovo condono.
Le ipotesi di nuovo condono nella Legge di Bilancio 2026
Nella Legge di Bilancio 2026, attualmente all’esame del Parlamento, si delinea la possibilità di un nuovo condono.
Due sono le proposte in atto:
1. la prima prevede la riapertura del condono del 2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. La misura permetterebbe di sanare interventi realizzati senza titolo o in difformità, purché conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati alla data del 31 marzo 2003.
Le Regioni dovrebbero però disciplinare le modalità di applicazione;
2. la seconda consisterebbe in una sanatoria straordinaria sul modello del condono edilizio del 1985 che permetterebbe di sanare gli abusi realizzati entro il 30 settembre 2025.
La proposta non sarebbe applicabile alle nuove costruzioni e agli abusi che comportano la creazione di nuove superfici utili. Sarebbero invece ammesse pertinenze, elementi accessori e interventi di ristrutturazione senza incremento di volume o superficie.
Queste proposte non equivalgono a un condono già approvato, ma delineano scenari legislativi che potrebbero concretizzarsi nei prossimi mesi.
