L’inquadramento normativo della SCIA in sanatoria
La SCIA in sanatoria consente di regolarizzare gli interventi edilizi eseguiti in assenza di SCIA o in difformità dalla stessa, nei casi previsti dagli articoli 37 e 36-bis del D.P.R. 380/2001.
Per stabilire se tale procedura sia effettivamente utilizzabile, è necessario verificare quale titolo edilizio fosse richiesto per le opere realizzate.
La regolarizzazione mediante SCIA in sanatoria è infatti ammessa soltanto per interventi che rientrano nell’ambito di applicazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Le opere che avrebbero richiesto il permesso di costruirerestano invece soggette alle specifiche procedure previste dal Testo Unico dell’Edilizia.
Quali interventi possono essere regolarizzati
Possono essere oggetto di SCIA in sanatoria, a seconda delle disposizioni nazionali e regionali applicabili:
- gli interventi di manutenzione straordinaria che interessano parti strutturali dell’edificio o determinano modifiche rilevanti alle strutture preesistenti;
- le opere di restauro e risanamento conservativo riguardanti elementi strutturali di edifici;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia leggera che non comportano modifiche tali da richiedere il permesso di costruire.
Dal punto di vista operativo, tra le fattispecie che più frequentemente richiedono una verifica tecnica rientrano modifiche strutturali non autorizzate, diversa distribuzione di elementi costruttivi rispetto agli elaborati depositati, opere interne che incidono su componenti strutturali dell’edificio e interventi di ristrutturazione eseguiti in modo difforme rispetto alla documentazione progettuale approvata.
La possibilità di regolarizzazione deve essere valutata caso per caso attraverso l’analisi della disciplina urbanistica applicabile, dei vincoli eventualmente presenti e della documentazione edilizia esistente.
Come cambia la conformità urbanistica dopo il Salva Casa
Uno degli aspetti più rilevanti introdotti dal Decreto Salva Casa riguarda la semplificazione per chi deve sanare piccole difformità o varianti parziali rispetto al progetto approvato.
Per molti anni il riferimento principale è stato la cosiddetta “doppia conformità“: ossia la necessità di dimostrare che l’intervento risultasse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle opere sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Con le modifiche introdotte dal Salva Casa, il tradizionale criterio della doppia conformità è stato parzialmente rivisto per le fattispecie disciplinate dall’art. 36-bis. In questi casi, la verifica richiesta si fonda sulla conformità urbanistica al momento della domanda e sulla conformità edilizia al momento della realizzazione dell’intervento.
Presentazione della pratica e documentazione richiesta
La SCIA in sanatoria viene presentata al Comune competente per territorio da parte del responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario.
La pratica è normalmente predisposta da un professionista abilitato, incaricato di verificare la legittimità urbanistica dell’intervento e di asseverare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge.
L’attività preliminare comprende generalmente la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile attraverso l’analisi dei titoli edilizi esistenti, delle pratiche depositate presso gli uffici comunali e della documentazione catastale disponibile.
Tra gli elaborati maggiormente richiesti rientrano:
- relazione tecnica asseverata;
- elaborati grafici dello stato legittimo;
- elaborati grafici dello stato attuale;
- tavole comparative delle difformità riscontrate;
- documentazione fotografica;
- attestazioni dei versamenti dovuti;
- eventuali autorizzazioni richieste dalla presenza di vincoli paesaggistici, culturali o ambientali.
La presentazione della SCIA in sanatoria replica i medesimi passaggi previsti per una normale Segnalazione Certificata d’Inizio Attività.
SCIA in sanatoria: costi e sanzioni
Per gli interventi soggetti a SCIA realizzati in assenza della segnalazione o in difformità da essa, l’art. 37 del Testo Unico dell’Edilizia prevede, come regola generale, una sanzione pecuniaria parametrata all’incremento di valore dell’immobile conseguente alle opere eseguite.
In particolare, la sanzione è pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 euro.
La determinazione dell’aumento del valore venale costituisce quindi un passaggio centrale del procedimento, poiché incide direttamente sull’importo finale dovuto.
Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo eseguiti su immobili vincolati trovano applicazione disposizioni specifiche. In tali casi, l’autorità preposta alla tutela del vincolo può ordinare la rimessione in pristino a cura e spese del responsabile e applicare una sanzione pecuniaria compresa tra 516 e 10.329 euro, ferma restando l’eventuale applicazione di ulteriori misure previste dalla normativa di settore.
Un’ipotesi diversa riguarda la presentazione spontanea della SCIA mentre i lavori sono ancora in corso (SCIA tardiva). In questo caso l’art. 37 stabilisce l’applicazione di una sanzione pari a 516 euro.
La distinzione tra gli interventi disciplinati dall’art. 37 e quelli rientranti nell’ambito applicativo dell’art. 36-bis assume particolare rilevanza sotto il profilo economico. Le somme dovute per la regolarizzazione sono infatti determinate secondo criteri differenti a seconda della tipologia di abuso edilizio riscontrata.
Alle somme dovute a titolo sanzionatorio si aggiungono gli eventuali diritti di segreteria, i costi per l’accesso agli atti, gli aggiornamenti catastali e gli onorari professionali necessari per la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, la predisposizione degli elaborati tecnici e l’asseverazione della pratica.
Quando procedere alla regolarizzazione
La regolarizzazione delle difformità edilizie assume particolare rilevanza in occasione di compravendite immobiliari, operazioni di finanziamento, frazionamenti, fusioni o ulteriori interventi edilizi sull’immobile. La presenza di opere non conformi può infatti generare criticità durante le verifiche urbanistiche e documentali svolte nell’ambito di tali procedure.
Anche l’avvio di nuovi interventi edilizi può richiedere una preventiva verifica della conformità dell’immobile esistente, soprattutto quando le opere da realizzare risultano collegate a precedenti trasformazioni non correttamente assentite.
L’analisi dello stato legittimo e delle eventuali difformità rappresenta quindi un passaggio preliminare di particolare importanza per impostare correttamente le successive attività progettuali e amministrative.
