Che cos’è il bonus prima casa under 36
Istituito dal D.L. 73/2021, il bonus prima casa under 36 offriva originariamente un doppio vantaggio: da un lato una serie di agevolazioni fiscali per ridurre il carico delle imposte legate all’acquisto della prima casa, dall’altro l’accesso a un Fondo di garanzia per facilitare l’ottenimento del mutuo.
Attualmente, in seguito all’approvazione della Legge di Bilancio 2025, le agevolazioni fiscali sono state eliminate, mentre rimane attivo il Fondo di garanzia mutui prima casa che viene confermato fino al 2027. In questo modo, il Fondo continua a rappresentare uno strumento prezioso per i giovani che desiderano acquistare la prima abitazione.
Fondo garanzia prima casa: come funziona
I giovani under 36 possono accedere al Fondo di garanzia statale se rispettano le seguenti condizioni:
- hanno un ISEE familiare non superiore a 40.000 euro;
- richiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa;
- l’immobile ha un valore massimo di 250.000 euro;
- il mutuo richiesto copre fino al 100% del valore dell’immobile.
Il Fondo, gestito da Consap (una società del Ministero dell’Economia e delle Finanze), garantisce fino all’80% della quota capitale, rendendo più semplice ottenere il finanziamento senza dover presentare altre garanzie, come ad esempio la firma di un genitore. Questo aiuto rende più facile l’accesso al credito per chi, a causa della giovane età, della mancanza di risparmi o di un lavoro stabile, avrebbe altrimenti difficoltà a ottenere un mutuo.
I giovani under 36 non sono i soli beneficiari dell’aiuto, che è destinato anche ad altre categorie considerate fragili. Si tratta:
- delle giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio, il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno 2 anni e in cui uno dei due componenti non abbia superato 35 anni di età;
- dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
Inoltre, possono accedere al Fondo di garanzia prima casa anche le famiglie numerose. In questo caso la misura della garanzia è pari:
- all’80% per famiglie con tre figli minori di 21 anni e ISEE massimo di 40.000 euro;
- all’85% per famiglie con quattro figli sotto i 21 anni e ISEE entro 45.000 euro;
- al 90% per famiglie con cinque o più figli minori di 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro.
Requisiti dell’immobile
La garanzia statale può essere richiesta solamente se l’immobile da acquistare, per essere adibito ad abitazione principale, appartiene ad una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazione di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Inoltre, l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel Decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/69.
Restano esclusi le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
I benefici sono inoltre estesi alle pertinenze rientranti nelle categorie C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (ad esempio, rimesse e autorimesse) e C7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.
L’acquisto della pertinenza può avvenire insieme a quello dell’abitazione principale o con atto separato, purché stipulato entro il termine temporale di validità dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Possono accedere al bonus anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria e gli acquisti con accollo da frazionamento (da costruttore).
Il beneficio si applica anche in presenza di una riqualificazione energetica, mentre non è previsto l’accesso al Fondo per la sola ristrutturazione senza acquisto. Chi intende ristrutturare un’abitazione di sua proprietà potrà ricorrere al bonus ristrutturazioni.
Altri requisiti necessari
Per poter effettuare la domanda per il Fondo di garanzia è inoltre necessario:
- avere o stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi dall’acquisto;
- non essere titolari, nemmeno col coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
- non possedere un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa o, se si possiede, venderlo entro due anni dalla data del nuovo acquisto.
Come presentare la domanda
La domanda va presentata direttamente alla banca o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo. Occorre sapere, però, che non tutti gli istituti di credito aderiscono all’iniziativa: la lista delle banche e degli intermediari finanziari aderenti al Fondo può essere consultata direttamente sul sito Consap.
La banca ha la facoltà di decidere se concedere il mutuo e anche sul ricorso alla garanzia del Fondo.
L’istituto di credito non può chiedere altre garanzie. Può richiedere, invece, una copertura assicurativa sul mutuo che vada a coprire il rischio di perdita di lavoro o di morte.
Una volta presentata la domanda, Consap comunica alla banca l’esito istruttorio entro 20 giorni.
Successivamente la banca, entro 90 giorni, comunica a Consap il perfezionamento del mutuo garantito ovvero la mancata erogazione.
Agevolazioni fiscali eliminate
Per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2023, oppure in caso di contratto preliminare firmato entro tale data con stipula dell’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024, erano previsti specifici incentivi fiscali. In particolare, si beneficiava dell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Inoltre, per le compravendite soggette a IVA, era riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta versata al venditore.
Come già accennato, queste agevolazioni sono state abrogate.
Restano comunque valide, anche per i soggetti under 36, le normali agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, accessibili a tutti i contribuenti che ne rispettano i requisiti.
