Edilizia pesante, leggera e libera: le tre facce della costruzione
L’edilizia, intesa come insieme di attività costruttive, si articola in tre principali categorie: pesante, leggera e libera.
L’edilizia pesante comprende interventi che modificano in modo significativo l’edificio o il terreno circostante, sia in termini di struttura che di aspetto. Questo include nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, lavori sulle fondazioni, scavi, modellazione del terreno e la realizzazione di muri, anche divisori. In sostanza, rientra in questa categoria qualsiasi intervento che alteri profondamente un edificio o le sue componenti.
Per eseguire gli interventi di edilizia pesante, che spesso implicano una complessa gestione dei progetti, si stanno sempre più diffondendo strumenti basati sull’Intelligenza Artificiale per l’analisi dei dati e la pianificazione.
L’edilizia pesante, di solito, necessita del Permesso di Costruire per la realizzazione degli interventi. Le normative che regolano l’edilizia pesante sono molteplici e complesse, e comprendono non solo permessi di costruzione, ma anche il rispetto del Codice dei contratti pubblici (precedentemente noto come Codice appalti), specialmente quando le opere sono di interesse pubblico.
Quando si parla di interventi che mirano a migliorare il comfort e l’efficienza di un edificio, senza intaccarne la struttura portante, si entra nell’ambito dell’edilizia leggera. Qui, le trasformazioni sono di minore entità, focalizzate sull’aspetto estetico e sulla funzionalità degli spazi interni. Rientrano in questo ambito l’applicazione di nuovi rivestimenti o l’installazione di sistemi di isolamento all’avanguardia, la creazione di pareti divisorie con materiali leggeri, come il cartongesso o le strutture a secco in acciaio o legno.
A differenza delle grandi opere che richiedono il Permesso di Costruire, gli interventi di edilizia leggera seguono un iter più snello. Per i lavori di maggiore impatto, è sufficiente presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), un’autocertificazione che necessita di approvazione comunale, sebbene operi il meccanismo del silenzio-assenso. Invece, per i progetti più semplici, è sufficiente la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), una comunicazione che informa l’amministrazione dell’avvio dei lavori, senza bisogno di attendere una risposta.
L’edilizia libera, infine, include interventi che possono essere eseguiti senza necessità di permessi o autorizzazioni, purché non alterino la struttura dell’edificio o le destinazioni d’uso.
Attività edilizia libera: tra libertà e normativa
Gli interventi di edilizia libera rappresentano una semplificazione notevole per i cittadini, non avendo bisogno di alcun permesso, ma è fondamentale ricordare che questa libertà non significa assenza di regole. Anche per questi interventi, è necessario rispettare le normative urbanistiche locali e le leggi nazionali su sicurezza, antisismica, antincendio, igiene, efficienza energetica e tutela del paesaggio. In alcuni casi, per la corretta analisi del territorio, vengono utilizzate anche tecniche di fotogrammetria.
La normativa di riferimento è l’articolo 6 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, integrato dal Glossario edilizia libera, che elenca le opere edilizie che possono essere realizzate senza nessun titolo abilitativo. Ulteriori aggiornamenti sono stati introdotti dal Decreto Salva Casa e dal Testo Unico Rinnovabili che hanno ampliato le possibilità di interventi eseguibili senza permessi.
Le Regioni possono aggiungere ulteriori interventi, ma sempre in linea con i principi stabiliti a livello nazionale, senza stravolgere le definizioni di base o i titoli abilitativi necessari per le nuove costruzioni.
Lavori edilizia libera: cosa si può fare senza permessi
Le attività di edilizia libera comprendono una serie di lavori che non necessitano di permessi, tra cui:
- manutenzione ordinaria;
- interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
- installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc;
- interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio di attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- serre mobili stagionali sprovviste di struttura in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968, n.1444;
- aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
- installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
- opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.
Il Decreto Siccità ha introdotto tra gli interventi di edilizia libera quelli relativi a vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo, fino a un volume massimo di 50 mc di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato.
Sostituzione infissi edilizia libera: quando è possibile
La sostituzione degli infissi rientra nell’edilizia libera quando si configura come manutenzione ordinaria, ovvero quando non comporta modifiche sostanziali all’aspetto o alla struttura dell’edificio.
In termini pratici, ciò significa che è possibile sostituire finestre, porte finestre, persiane, serrande e lucernari senza richiedere permessi o comunicazioni al Comune, a patto di rispettare alcune condizioni fondamentali: mantenere invariata la suddivisione, il colore esterno e le dimensioni dell’infisso preesistente. Tuttavia, è sempre essenziale verificare eventuali restrizioni regionali o comunali, nonché vincoli paesaggistici, che potrebbero richiedere autorizzazioni specifiche.
Qualsiasi intervento che alteri la forma, il materiale, il colore o le dimensioni degli infissi, o che comporti l’installazione di sistemi di sicurezza come finestre blindate o allarmi esterni, rientra invece nella manutenzione straordinaria e richiede la presentazione della SCIA da parte di un tecnico abilitato.
Pergola edilizia libera: quando non servono i permessi
La pergola, per sua natura, è una struttura leggera e removibile, pensata per offrire ombra e abbellire gli spazi esterni. In molti casi, la sua installazione rientra nell’ambito dell’edilizia libera, non richiedendo permessi specifici.
Tuttavia, per usufruire di questa semplificazione, è fondamentale che la pergola rispetti alcune caratteristiche: deve essere aperta su almeno tre lati, non fissata permanentemente al suolo e di dimensioni contenute. È sempre consigliabile verificare le normative comunali e regionali, soprattutto in aree soggette a vincoli paesaggistici.
Se la pergola presenta una copertura fissa e non facilmente rimovibile, sarà necessario ottenere un titolo abilitativo per la sua installazione.
Vetrate panoramiche edilizia libera: requisiti e limiti
L’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) rientra nell’edilizia libera, a patto che queste rispettino specifici requisiti. Devono essere totalmente trasparenti, amovibili e avere una funzione temporanea di protezione dagli agenti atmosferici, migliorando prestazioni acustiche ed energetiche.
L’installazione è consentita su balconi aggettanti o logge rientranti, senza creare spazi chiusi permanenti o modificare la destinazione d’uso. Le VePA devono favorire la micro-aerazione, ridurre l’impatto visivo e rispettare l’aspetto architettonico dell’edificio, senza alterarne le linee originali.
È fondamentale osservare anche le normative urbanistiche comunali, le leggi di settore (antisismica, sicurezza, ecc.) e verificare eventuali vincoli condominiali o paesaggistici.
La comunicazione edilizia libera: cos’è la CIL edilizia libera e quando è necessaria
Anche se molti interventi di edilizia libera non richiedono permessi, in alcuni casi è necessaria la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori (CIL).
Questo documento serve per informare l’ufficio tecnico del Comune dove è ubicato l’edificio sull’avvio dei lavori, fornendo dettagli specifici relativi agli interventi che verranno effettuati.
La necessità di presentare la CIL è stata ridotta nel corso del tempo e attualmente è richiesta solamente per le opere finalizzate a soddisfare esigenze specifiche, contingenti e temporanee, e che devono essere rimosse non appena tali esigenze cessano.
