Visura catastale: la “carta d’identità” di un bene immobile
Quando si parla di compravendita, successione, donazione o semplicemente di verifica di un patrimonio immobiliare, la visura catastale è il documento di riferimento per eccellenza.
Si tratta dell’atto ufficiale che fornisce una descrizione dettagliata di un bene immobile, sia esso un terreno o un fabbricato, riassumendone le caratteristiche principali registrate presso il Catasto.
Questo documento è fondamentale perché offre una chiara visione delle informazioni relative all’identificazione del bene, alla sua valutazione fiscale e ai soggetti che ne detengono i diritti reali.
La visura catastale dell’immobile è dunque un certificato indispensabile per atti notarili, calcolo delle imposte (come l’IMU o la TASI), pratiche edilizie o semplici verifiche di conformità.
È essenziale sottolineare che le informazioni contenute nelle banche dati catastali sono pubbliche. Ciò significa che chiunque ha la possibilità di richiedere e ottenere la visura catastale relativa a qualsiasi immobile sul territorio nazionale, non limitandosi ai soli beni di proprietà.
Per quanto concerne, invece, le planimetrie, la consultazione è riservata esclusivamente agli aventi diritto sull’immobile o ai loro delegati.
Visura catastale Agenzia delle Entrate: le diverse tipologie a seconda delle necessità
Prima di vedere come richiedere una visura catastale, cerchiamo di capire quali sono le diverse tipologie di questo documento.
L’Agenzia delle Entrate, infatti, fornisce diversi modelli per rispondere a ogni specifica esigenza:
- visura per immobile: il documento fornisce tutte le informazioni tecniche e fiscali (rendita, categoria catastale, consistenza) relative ad una specifica unità immobiliare;
- visura per soggetto: il documento elenca tutti gli immobili sui quali il soggetto ha diritti reali (come la proprietà, l’usufrutto, l’enfiteusi, ecc..) in una determinata Provincia.
Entrambi i tipi di visura (per immobile o per soggetto) possono essere richieste in due versioni temporali:
- visura catastale attuale: fornisce la situazione catastale vigente alla data della richiesta
- se per immobile: indica l’attuale rendita e l’intestatario corrente
- se per soggetto: elenca tutti gli immobili attualmente posseduti dal soggetto
- visura catastale storica: documenta l’evoluzione catastale dell’oggetto della ricerca
- se per immobile: mostra i passaggi di proprietà (intestatari precedenti) e le modifiche tecniche subite dall’unità immobiliare
- se per soggetto: evidenzia tutti gli immobili che il soggetto ha posseduto nel tempo, anche se non più di sua proprietà.
Come fare la visura catastale per immobile e per soggetto
Il modo più rapido e conveniente per richiedere una visura catastale è sfruttare i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, sebbene rimanga valida anche la richiesta presso gli sportelli fisici.
Visura catastale: dove richiederla e come consultarla online
L’Agenzia delle Entrate offre due distinti servizi di consultazione telematica dei dati, ognuna con specifiche limitazioni e possibilità:
- consultazione personale: questo servizio può essere usato esclusivamente per le visure relative ad immobili sui quali si detengono dei diritti reali. Permette di ottenere la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile;
- servizio visura catastale: a differenza del precedente, questo servizio è aperto a chiunque, anche per la ricerca di immobili di terzi. Permette di ottenere la visura attuale per soggetto (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica) e visure, sia attuali che storiche, per immobile.
L’accesso ad entrambi i servizi avviene tramite i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando le proprie credenziali di identità digitale (SPID, CIE o CNS) per l’identificazione.
La ricerca è estesa a tutto il territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.
Entrambi i servizi permettono di scaricare la visura catastale in formato PDF.
Richiesta allo sportello
È possibile ottenere la visura anche recandosi fisicamente presso:
- qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate (escluse le sedi di Trento e Bolzano, ove il servizio è gestito dalle Province autonome);
- lo sportello catastale decentrato presso le sedi dei Comuni, delle Comunità montane, le Unioni dei Comuni e le Associazioni di Comuni.
I costi della visura catastale: quando è gratuita e quando si paga
Il costo del documento dipende in larga misura dal canale scelto per la richiesta e dal fatto che l’immobile sia o meno di proprietà del richiedente.
- gratuità totale online: sia nel caso in cui si utilizzi il servizio telematico “Consultazione Personale” per i propri immobili, che nel caso di impiego del servizio “Visura Catastale” per immobili altrui, il rilascio del documento avviene in maniera del tutto gratuita. Questo ha reso l’accesso telematico la modalità più conveniente per tutti;
- costi presso gli sportelli: il rilascio è gratuito se la richiesta è presentata da chi è, anche solo in parte, titolare del diritto di proprietà o di altri diritti reali sull’immobile. Per tutti gli altri richiedenti (cioè, per immobili di terzi), il rilascio della visura è soggetto al pagamento dei tributi speciali catastali, che ammontano a € 3,00 per ogni visura richiesta.
Esempio di visura catastale: la struttura e le sezioni per una lettura veloce
Le informazioni presenti nella visura catastale sono organizzate in sezioni:
- l’intestazione del documento: riporta il tipo di visura, il riferimento dell’Ufficio che l’ha rilasciata, oltre a data e ora del rilascio;
- identificativi e indirizzo: vengono specificati il Comune e gli estremi catastali (foglio, particella, subalterno), a cui si aggiunge l’indirizzo stradale (solo per i fabbricati);
- dati di classamento e reddito: qui troviamo i dati essenziali come la categoria catastale, la classe, la consistenza (es. i vani) e, soprattutto, la rendita catastale. Questo è il cuore informativo della visura catastale;
- dati di superficie: indica la superficie calpestabile o lorda, in metri quadrati.
- dati sugli intestatari: dettaglia i soggetti (persone fisiche o giuridiche) che risultano titolari di diritti sul bene, con il tipo di diritto (es. nuda proprietà, usufrutto) e la rispettiva quota di possesso.
Per visualizzare la struttura completa dei diversi tipi di visura catastale, è possibile consultare la Guida al servizio – Visura catastale telematica dell’Agenzia delle Entrate.
