Cambio destinazione d’uso: cos’è, come funziona e quando è possibile

Trasformare la funzione di un immobile: in cosa consiste il cambio destinazione d’uso

A livello tecnico e burocratico, il cambio di destinazione d’uso si configura come un iter amministrativo volto a variare le modalità di utilizzo di un singolo locale o di un complesso edilizio. In sostanza, questa procedura permette di modificare la funzione originaria di un immobile.

Questa variazione spesso – ma non sempre – comporta il passaggio da una categoria catastale all’altra (come accade, ad esempio, quando si effettua un cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione).

Per procedere correttamente, è necessario tenere in considerazione tre pilastri fondamentali:

1. la conformità alle normative urbanistiche vigenti;
2. il rispetto dei regolamenti edilizi locali;
3. l’allineamento con le disposizioni catastali.

Urbanistica e catasto: due piani distinti

È fondamentale non confondere la destinazione d’uso urbanistica con quella catastale, poiché esse rispondono a normative e finalità differenti:

• destinazione d’uso urbanistica: definisce la funzione che un immobile può svolgere secondo la pianificazione del territorio. È regolata dal D.P.R. 380/01 e dagli strumenti comunali (come il Piano Regolatore Generale). Il suo scopo è garantire il corretto assetto del territorio e il rispetto dei carichi urbanistici;
• destinazione catastale: rappresenta la classificazione dell’immobile nel Catasto Fabbricati ai fini fiscali. Viene gestita dall’Agenzia delle Entrate attraverso categorie e classi catastali (es. A/2, C/1) per determinarne la rendita e le relative imposte.

In breve, mentre l’urbanistica stabilisce cosa si può fare in un immobile, il catasto definisce come deve essere tassato.

Le 5 macroaree funzionali secondo il Testo Unico Edilizia

La legge raggruppa le destinazioni d’uso in cinque grandi categorie. Qualora l’immobile ospiti diverse destinazioni d’uso contemporaneamente, viene assegnata la destinazione prevalente, determinata dalla maggiore superficie utile.

Ecco le macroaree rilevanti definite dall’art. 23-ter:

• residenziale: comprende ogni tipologia di abitazione. In questa categoria rientrano anche gli studi professionali o le attività di affittacamere gestiti all’interno di una casa (uso promiscuo), a patto che la superficie principale dell’unità rimanga destinata all’abitare. In sostanza, lo studio è considerato “residenziale” solo se è accessorio all’abitazione;
• turistico-ricettiva: comprende alberghi, residenze turistico-alberghiere, aree di sosta e campeggi. Sono incluse anche le attività extra-alberghiere e quelle con finalità essenzialmente ricettiva, come gli ostelli;
• produttiva e direzionale: raggruppa industrie, laboratori, officine e centri logistici dediti alla creazione o trasformazione di beni. Questa macroarea include anche banche, assicurazioni e uffici privati. Qui gli studi professionali vengono classificati quando l’immobile è destinato interamente o prevalentemente all’attività lavorativa, configurandosi quindi come una sede direzionale e non più come una dimora;
• commerciale: riguarda la vendita al dettaglio (negozi di vicinato), la media e grande distribuzione, il commercio all’ingrosso, i mercati e le esposizioni di merci. Sono comprese anche le attività di somministrazione di alimenti e bevande, quali pub, bar e ristoranti;
• agricola: dedicata alla produzione agraria, alla forestazione e all’allevamento. Include boschi, pascoli, serre, vivai e abitazioni rurali, oltre alle costruzioni zootecniche e alle strutture connesse come agriturismi e agri-campeggi.

È opportuno tenere presente che la classificazione sopra descritta non è necessariamente statica, in quanto le singole amministrazioni comunali hanno la facoltà di apportare modifiche o variazioni alle specifiche categorie funzionali all’interno dei propri strumenti urbanistici.

Mutamento rilevante e non rilevante: come distinguere il cambio destinazione d’uso

Per comprendere a fondo come muoversi, è necessario distinguere tra due tipologie di intervento previste dalla normativa del cambio destinazione d’uso Sblocca Italia (art. 23-ter del D.P.R. 380/01).

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Si configura un cambio di destinazione d’uso rilevante (o verticale) ogni volta che la nuova finalità dell’immobile comporta il passaggio a una categoria funzionale differente rispetto a quella originaria. Un esempio tipico è la trasformazione di un vecchio magazzino (categoria produttiva) in un loft abitativo (categoria residenziale).

Il cambio di destinazione non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi. Ne consegue che non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria, mentre sono dovuti quelli di urbanizzazione secondaria.

Cambio destinazione d’uso non rilevante

Al contrario, parliamo di cambio destinazione d’uso non rilevante (o orizzontale) quando la modifica avviene restando all’interno della medesima categoria funzionale.

Un esempio è la conversione di un negozio di abbigliamento in una gelateria o in un ristorante: in questo caso, pur cambiando l’attività commerciale specifica, l’immobile rimane ancorato alla medesima macro-categoria commerciale.

Poiché l’intervento non comporta un aumento del carico urbanistico, non sorge l’obbligo di integrare le aree destinate ai servizi pubblici o di realizzare nuove opere di urbanizzazione. Di conseguenza, il proprietario è esentato dal pagamento dei relativi oneri (sia primari che secondari).

Cambio destinazione d’uso senza opere e con opere

Indipendentemente dalla natura del mutamento — sia esso di tipo “orizzontale” o “verticale”— la trasformazione può avvenire seguendo due modalità distinte: con o senza l’esecuzione di interventi edilizi.

Si definisce cambio di destinazione d’uso senza opere quella modifica della destinazione che non richiede alcun intervento materiale di trasformazione dell’immobile. In questo scenario, le modifiche rientrano nel regime dell’edilizia libera, poiché l’unità immobiliare risulta già intrinsecamente idonea a ospitare la nuova funzione.

Al contrario, si configura un cambio di destinazione d’uso con opere qualora la nuova finalità d’uso renda indispensabili degli interventi edilizi qualificati, come modifiche strutturali, ristrutturazioni più o meno profonde o ampliamenti volumetrici.

Cambiare destinazione d’uso: 3 principali ostacoli

Prima di avviare le pratiche per cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è indispensabile verificare l’assenza di vincoli che potrebbero rendere irrealizzabile il progetto.

I limiti principali si dividono in tre ambiti: condominiale, tecnico e urbanistico.

1. Il vincolo del regolamento di condominio

Se l’unità fa parte di un condominio, il primo controllo riguarda il regolamento. Un eventuale divieto al cambio di destinazione d’uso è legittimo solo se il regolamento è di natura contrattuale. Si definisce tale il regolamento approvato all’unanimità (spesso sottoscritto dai singoli proprietari davanti al notaio al momento dell’acquisto dal costruttore). Se il regolamento è stato approvato a maggioranza, non può imporre limiti all’utilizzo delle proprietà private.

2. Requisiti igienico-sanitari e caratteristiche intrinseche

L’immobile deve possedere caratteristiche fisiche compatibili con la nuova funzione. Ogni destinazione d’uso deve rispettare rigide normative sanitarie. Nel caso della trasformazione in residenziale, ad esempio, vanno garantiti:

• superfici minime: come i 38 m² per un monolocale o i 14 m² per un soggiorno;
• altezze minime: fissate generalmente a 2,70 metri per i locali principali;
• rapporti aero-illuminanti: un corretto equilibrio tra la superficie delle finestre e quella del pavimento per garantire luce e ricambio d’aria.

È importante ricordare che le regole cambiano drasticamente da città a città.

3. Il Piano Regolatore Generale

L’ultimo scoglio è la pianificazione comunale. Il Piano Regolatore (o i più moderni Piani Strutturali e Regolamenti Urbanistici) stabilisce cosa si può fare su ogni singolo edificio. Consultando le mappe presso l’ufficio tecnico del Comune, è possibile verificare se l’immobile è sottoposto a vincoli specifici o se lo strumento urbanistico vieta esplicitamente il mutamento funzionale in quella determinata zona.

Quando è sempre ammesso il cambio destinazione d’uso: le regole del TUE

La normativa nazionale ha subito recentemente importanti aggiornamenti volti a semplificare i mutamenti d’uso, distinguendo tra variazioni all’interno della stessa categoria e passaggi tra categorie diverse.

Mutamento non rilevante (stessa categoria)

Il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della medesima categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni (art. 23-ter, comma 1-bis).

Mutamento rilevante (categorie diverse)

Il passaggio tra categorie diverse (art. 23-ter, comma 1-ter) è sempre ammesso per singole unità poste nelle zone A, B e C (centri storici, zone di completamento e zone di espansione – o aree equipollenti definite dai piani regionali). Sono esclusi, invece, gli immobili agricoli.

Poiché molti Comuni non usano più le diciture “A, B, C”, è fondamentale visionare i piani urbanistici locali per capire in quale zona ricade l’immobile.

Il ruolo dei Comuni e il comma 1-quater

Nonostante l’attuale normativa nazionale miri a semplificare e favorire il riuso degli immobili, le singole amministrazioni comunali mantengono la facoltà di fissare condizioni specifiche, che tengano conto:

• della destinazione prevalente: la nuova funzione deve tendenzialmente allinearsi all’uso prevalente degli altri immobili nello stesso edificio;
• dei piani terra e seminterrati: per i locali al primo piano fuori terra o seminterrati, il cambio d’uso è regolato con maggior rigore dalle leggi regionali e dai piani comunali, che possono limitarne o consentirne la trasformazione solo in zone specifiche.

Procedure e titoli edilizi: dai lavori minimi alle ristrutturazioni pesanti

La scelta della pratica amministrativa necessaria per il cambio di destinazione d’uso è strettamente correlata all’entità degli interventi edilizi previsti:

• SCIA: rappresenta il titolo di riferimento per i mutamenti eseguiti senza opere o con interventi di edilizia libera (art. 6). La SCIA è richiesta anche per modifiche funzionali accompagnate da interventi “meno pesanti” a carattere residuo che richiederebbero una CILA, o per lavori che coinvolgono parti strutturali o prospetti, come la manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, oltre che per varianti leggere ai permessi di costruire;
• SCIA alternativa al Permesso di Costruire: deve essere presentata nei casi di trasformazioni più impattanti (art. 23 c.1), come gli interventi di ristrutturazione pesante, le nuove costruzioni regolate da piani attuativi o quelle in diretta esecuzione di strumenti urbanistici con precise disposizioni plano-volumetriche;
• Permesso di Costruire: è il titolo autorizzativo indispensabile (art. 10) qualora il cambio di destinazione d’uso derivi da interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica o ristrutturazione edilizia pesante. Inoltre, il Permesso di Costruire è richiesto in tutti i casi di cambio di destinazione d’uso in zona agricola che, come si è detto in precedenza, non è sempre ammesso, a prescindere dall’esecuzione di opere edilizie.

In conclusione, l’individuazione del corretto titolo abilitativo dipende dalla combinazione tra la rilevanza del cambio d’uso e l’invasività delle opere, elementi che determinano l’impatto urbanistico complessivo dell’intervento.

L’iter procedurale e i requisiti tecnici

Il percorso per ottenere il cambio di destinazione d’uso segue un processo rigoroso che parte dall’analisi dello stato di fatto fino al collaudo finale:

• verifica dello stato legittimo: il primo passo fondamentale è l’accesso agli atti presso gli archivi comunali per recuperare i titoli abilitativi storici (permessi di costruire, SCIA, agibilità). Tramite questa visura, il professionista incaricato confronta l’ultima planimetria depositata con il rilievo attuale per attestare la regolarità urbanistica e l’assenza di abusi edilizi;
• progettazione e requisiti sanitari: accertata la conformità, si procede alla verifica dei requisiti igienico-sanitari necessari per la nuova funzione e alla progettazione degli spazi. In questa fase vengono predisposti i titoli edilizi necessari (SCIA o altri);
• conformità impiantistica e acustica: la pratica richiede che tutti gli impianti siano a norma e dotati dei relativi certificati di conformità. È inoltre necessario un progetto acustico qualora la nuova destinazione d’uso preveda requisiti più restrittivi o parametri non contemplati nella funzione originaria;
• aggiornamento catastale: una volta completato il mutamento urbanistico, è obbligatorio procedere con la variazione catastale per garantire la coerenza tra lo stato di fatto e i registri dell’Agenzia delle Entrate. Nella maggior parte dei casi, questo comporta la ridefinizione della rendita e della categoria (con il conseguente ricalcolo di IMU e TARI). Tuttavia, in alcune fattispecie di mutamento orizzontale o uso promiscuo, la categoria catastale potrebbe rimanere invariata, pur restando necessario l’aggiornamento della documentazione tecnica;
• certificato di agibilità: al termine dei lavori o della procedura di cambio d’uso, deve essere sempre presentata la segnalazione certificata per l’agibilità, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico dell’immobile.

In sintesi, il mutamento non si esaurisce con la sola pratica edilizia, ma richiede un allineamento completo tra la realtà di fatto, la conformità impiantistica, i registri catastali e gli standard di abitabilità.

Cambio destinazione d’uso: costi e voci di spesa principali

Definire il costo del cambio di destinazione d’uso in modo univoco è complesso, poiché le variabili economiche dipendono strettamente dalla natura del progetto. Le principali voci di spesa possono essere raggruppate in tre macro-categorie:

1. interventi edili e impiantistici: spese legate ai lavori necessari per rendere l’immobile conforme ai requisiti della nuova categoria funzionale, come l’adeguamento degli impianti, l’apertura o l’ampliamento di superfici finestrate e la modifica dei vani interni;

2. competenze professionali: onorari destinati ai tecnici incaricati di predisporre le pratiche urbanistiche, catastali, energetiche e impiantistiche. In questa voce rientrano anche i compensi per la direzione lavori, obbligatoria per legge, e per l’eventuale coordinamento della sicurezza in cantiere;

3. oneri e monetizzazioni: contributi dovuti al Comune per compensare il maggior carico urbanistico. La voce include gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, oltre agli eventuali costi per la dotazione obbligatoria di parcheggi prevista dai regolamenti locali. L’importo complessivo è strettamente legato alla località in cui si trova l’immobile, poiché ogni Comune definisce autonomamente le proprie tariffe attraverso specifiche tabelle. In genere, si paga la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto già corrisposto (o dovuto) per quella originaria, sulla base dei valori stabiliti dall’amministrazione locale per ciascuna categoria funzionale.

In definitiva, i costi per il cambio di destinazione d’uso sono determinati dalle necessità strutturali dell’edificio e dagli obblighi contributivi definiti dalle amministrazioni locali.