Decreto Salva Casa: cosa prevede e quali sono le linee guida

Decreto Salva Casa: una sanatoria per le difformità edilizie minori

Il Decreto Salva Casa (DL. 69/2024, convertito nella L.105/2024) introduce misure significative per semplificare la regolarizzazione delle cosiddette “lievi difformità edilizie“, come dei tramezzi o muri realizzati in cartongesso o ancora la realizzazione di soppalchi. 

Questo intervento normativo non rappresenta un condono edilizio, ma una sanatoria mirata per correggere situazioni di non conformità che impediscono il pieno utilizzo degli immobili.

Le principali novità del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salvacasa interviene su diverse aree della normativa edilizia, apportando modifiche al D.P.R. 380/2001. Tra i punti più rilevanti troviamo:

• Sanatoria delle difformità edilizieIl Salva Casa permette di regolarizzare tre categorie di irregolarità:
  • difformità formali legate ad incertezze interpretative sulle norme vigenti rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
  • difformità edilizie interne, comunemente chiamate “tolleranze costruttive“, che sono spesso il risultato di interventi eseguiti nel corso degli anni dai proprietari senza le necessarie autorizzazioni rendendo difficile comprovare la legittimità dell’immobile;
  • parziali difformità e variazioni essenziali,che in precedenza non potevano essere sanate per via della doppia conformità. Prima del Decreto Salva Casa, per sanare una violazione edilizia era necessario che la costruzione fosse conforme sia alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione che a quelle in vigore alla data di presentazione dell’istanza di regolarizzazione. Con il Decreto Salva Casa, la doppia conformità si applica solamente nei casi di abusi edilizi gravi mentre, nei casi di parziale difformità o variazione essenziale, è possibile ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda e alla normativa edilizia in essere al momento della realizzazione dell’intervento.

• Cambio di destinazione d’usoIl Decreto Salva Casa innanzitutto chiarisce che le variazioni all’interno della stessa categoria funzionale sono sempre consentite, senza necessità di opere edilizie, purché nel rispetto delle normative di settore e degli strumenti urbanistici comunali. Tali modifiche non comportano oneri aggiuntivi.I cambiamenti tra categorie funzionali differenti, invece, sono possibili solamente a determinate condizioni: ubicazione delle unità immobiliari in zone specifiche, rispetto delle normative di settore e delle prescrizioni urbanistiche comunali. Pur non richiedendo nuove aree per servizi di interesse generale o dotazioni minime di parcheggi, questi cambiamenti potrebbero aumentare il carico urbanistico in alcuni contesti.Per gli immobili al primo piano fuori terra o seminterrati, la possibilità di cambiare destinazione d’uso dipende dalla legislazione regionale, che può individuare zone specifiche in cui tali variazioni sono sempre consentite.Inoltre, il Decreto Salvacasa semplifica i titoli abilitativi necessari: per i cambi all’interno della stessa categoria funzionale è sempre richiesta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), anche senza opere edilizie; tra categorie diverse, il titolo dipende dalle opere previste, ma se è sufficiente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), è comunque obbligatoria la SCIA. In precedenza, il titolo variava in base all’intervento edilizio (permesso di costruire, SCIA o CILA), mentre ora la SCIA diventa il titolo unico richiesto, semplificando il procedimento.
• Tolleranze costruttive ed esecutiveIl Salva Casa ridefinisce le soglie entro cui alcune difformità sono ammesse senza necessità di sanatoria. Le tolleranze costruttive riguardano variazioni minime rispetto ai parametri edilizi previsti dal titolo abilitativo, come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, e sono ammesse entro determinati limiti percentuali proporzionali alla superficie utile dell’immobile. Le nuove norme introducono una differenziazione proporzionale basata sulla superficie utile dell’immobile, permettendo margini di tolleranza più ampi per unità più piccole: si va da una tolleranza del 2% in caso di superficie utile maggiore di 500 m², ad una tolleranza del 6% per unità immobiliari con superficie utile minore di 60 m².Le tolleranze esecutive, invece, si riferiscono a discrepanze emerse in fase di realizzazione dell’opera, come irregolarità geometriche, variazioni di finitura o diversa collocazione di impianti interni, purché non compromettano la sicurezza strutturale dell’edificio. La nuova norma sulle tolleranze esecutive introduce una sanatoria automatica per i piccoli scostamenti costruttivi presenti fin dalla realizzazione dell’immobile. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le dimensioni inferiori di elementi costruttivi, errori di esecuzione come pareti o finestre collocate in posizioni leggermente diverse da quelle autorizzate, o la diversa collocazione di nicchie o porte interne.
• Silenzio assenso sulle richieste di sanatoriaIl Decreto Salcacasa segna il passaggio dal principio del silenzio rifiuto a quello del silenzio assenso: se l’ufficio tecnico comunale non si pronuncia entro 45 giorni, la sanatoria si considera approvata. Questo meccanismo rappresenta un’importante novità volta a velocizzare le pratiche edilizie, riducendo il carico burocratico per i cittadini e gli uffici pubblici. Il termine di 45 giorni decorre dalla data di presentazione della richiesta, e in caso di silenzio da parte dell’amministrazione, l’istanza si intende accettata senza necessità di ulteriori atti formali. Nel caso di immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è prevista una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente ha 180 giorni per pronunciarsi, con il parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro 90 giorni. Se i pareri non arrivano entro i termini stabiliti, il dirigente o responsabile dell’ufficio può procedere autonomamente.
• Nuovi parametri di abitabilitàIl Decreto Salva Casa ha apportato anche modifiche per quanto concerne la superficie minima richiesta per poter ottenere l’abitabilità. Per un monolocale, è sufficiente avere 20 m² nel caso di una persona (contro i precedenti 28 m²) e 28 m² in caso di due persone (contro i precedenti 38 m ²). Per quanto riguarda l’altezza interna dei locali residenziali si passa da 2,70 m (2,40 per corridoi, bagni, ripostigli e disimpegni) a 2,40 m per tutti i locali abitativi, compresi i monolocali.

Le linee guida ufficiali

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato un documento di chiarimento con le linee guida per l’applicazione del Decreto Salvacasa. Il documento fornisce indicazioni operative per uffici tecnici comunali e professionisti riguardo la nuova sanatoria semplificata. Le linee guida sono strutturate in quattro sezioni principali:

1. stato legittimo degli immobili;
2. cambi di destinazione d’uso;
3. sanatoria semplificata;
4. sistema sanzionatorio.

Vediamo alcune delle precisazioni contenute nel documento.

• Stato legittimo degli immobili:
  • titoli pregressi: la legittimità dei titoli edilizi precedenti può essere presunta se gli estremi di tali titoli sono indicati nell’ultimo titolo edilizio relativo all’immobile. Si presume infatti che l’amministrazione, al momento del rilascio di ogni titolo, abbia verificato eventuali difformità;
  • interventi sanati con sanzione: la prova di interventi regolarizzati tramite pagamento di una sanzione può essere fornita tramite gli estremi o la ricevuta del pagamento;
  • fiscalizzazioni e tolleranze: il pagamento delle sanzioni previste (fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze concorrono a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. Le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nelle tolleranze sono considerate sanate ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, tramite esibizione delle relative attestazioni.

• Cambio di destinazione d’uso:
  • condizioni: i criteri per i cambi di destinazione d’uso devono essere oggettivi e non discriminatori, e possono riferirsi solo al mutamento d’uso, non alle modalità di realizzazione degli interventi;
  • titoli edilizi:
    • per cambi d’uso senza interventi, con interventi in edilizia libera, soggetti a CILA o SCIA, è necessaria la SCIA;
    • per cambi d’uso con interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire, è necessaria la SCIA alternativa;
    • per cambi d’uso con interventi soggetti a permesso di costruire, è necessario il permesso di costruire;
    • altri casi: la legge regionale individua il titolo necessario, con possibilità di ulteriori semplificazioni.

• Tolleranze costruttive

Il MIT ha sottolineato che le diverse tipologie di difformità indicate dalla legge non sono cumulative, ma alternative. 

• Sanatoria semplificata e unitaria

È possibile presentare, unitamente all’istanza di sanatoria, altre istanze ad essa connesse.

La nuova sanatoria (art. 36-bis) riguarda difformità parziali rispetto a permesso o SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali. È necessario che l’opera sia conforme alle norme edilizie al momento della realizzazione e a quelle urbanistiche al momento della presentazione della domanda.

L’ufficio comunale può condizionare il rilascio del titolo in sanatoria a:

• realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per la sicurezza.
• rimozione di opere non sanabili che impedirebbero il rilascio del titolo.

Va sottolineato che la richiesta di permesso di costruire e la SCIA in sanatoria devono includere una dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità, con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento per la conformità edilizia.

• Pagamento delle sanzioni

il processo di pagamento delle sanzioni per la sanatoria edilizia si svolge in due fasi:

1. acconto iniziale: al momento della presentazione della domanda di sanatoria, è necessario versare un contributo. Questo importo rappresenta un’anticipazione sull’oblazione complessiva e può corrispondere all’importo minimo previsto dalla legge o a una somma maggiore scelta dal richiedente. È fondamentale sottolineare che il pagamento dell’oblazione è un requisito essenziale per l’ottenimento del titolo in sanatoria;
2. conguaglio finale: una volta che l’amministrazione ha valutato la domanda e ha stabilito l’importo definitivo dell’oblazione, il richiedente deve pagare la differenza tra tale importo e il contributo già versato. Il conguaglio completa il processo di regolarizzazione.