Inquadramento generale della sanatoria edilizia
La sanatoria edilizia rappresenta lo strumento amministrativo volto a ricondurre alla legalità gli interventi trasformativi eseguiti in assenza o in difformità dai titoli abilitativi.
Ricorrere a tale procedura è spesso una scelta obbligata, dettata dalla necessità di regolarizzare lo stato di fatto dell’immobile per poter procedere con una compravendita, un mutuo o una ristrutturazione che richieda nuovi permessi.
Con il consolidamento delle deroghe del Decreto Salva Casa, il panorama si è evoluto, semplificando alcuni passaggi ma mantenendo rigore su altri.
Sanatoria vs condono: differenze tra regolarizzazione ordinaria e provvedimenti straordinari
Per comprendere la portata di una sanatoria edilizia, è necessario distinguere questo strumento dal condono edilizio, provvedimento eccezionale e limitato nel tempo (gli ultimi risalgono al 1985, 1994 e 2003) che permette di regolarizzare abusi sostanziali non conformi alle norme.
La sanatoria edilizia è un istituto giuridico, disciplinato dagli articoli 36 e successivi del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che si applica a interventi conformi alle norme.
Attraverso questo provvedimento, il proprietario può sanare le discrepanze esistenti tra la configurazione attuale dell’immobile e i titoli abilitativi precedentemente rilasciati o depositati presso l’ufficio tecnico comunale. In sostanza, la sanatoria edilizia funge da ponte burocratico per allineare lo stato di fatto a quello legittimo, qualora le opere realizzate senza la preventiva autorizzazione risultino comunque compatibili con gli strumenti urbanistici.
Sanatoria edilizia 2024: tra doppia conformità e accertamento semplificato
A seguito della D.L. 69/2024 (Salva Casa), la disciplina è oggi divisa in due binari principali che determinano la possibilità di regolarizzare l’immobile:
- sanatoria ordinaria (art. 36): è riservata agli abusi più gravi, come le opere realizzate in totale assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso, senza SCIA alternativa al permesso di costruire o ancora alle variazioni essenziali su immobili sottoposti a vincolo. Per questi casi è obbligatoria la “doppia conformità totale”: l’intervento deve risultare conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell’istanza;
- accertamento di conformità semplificato (art. 36-bis): rappresenta la novità più rilevante introdotta dal Decreto Salva Casa per facilitare la circolazione degli immobili. Questa procedura permette di superare il dogma della doppia conformità per le parziali difformità, le variazioni essenziali (su immobili non vincolati) e i casi di assenza o difformità dalla SCIA ordinaria (ex art. 37). In queste fattispecie, per ottenere la sanatoria edilizia è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica attuale e il rispetto delle norme edilizie vigenti all’epoca dell’intervento.
Questa distinzione è fondamentale poiché stabilisce i confini entro cui un proprietario può legittimamente recuperare lo stato di fatto del proprio immobile, differenziando nettamente tra errori formali o parziali e violazioni sostanziali del territorio.
Le tolleranze costruttive e lo stato legittimo
Non tutto ciò che differisce dal progetto originale è un abuso. La normativa riconosce le tolleranze costruttive (Art. 34-bis).
Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di altezza, distacchi o cubatura non costituisce violazione se contenuto entro limiti precisi:
- 2% per superfici superiori a 500 mq;
- 3% per superfici tra 300 e 500 mq;
- 4% per superfici tra 100 e 300 mq;
- 5% per unità immobiliari inferiori a 100 mq;
- 6% per unità immobiliari inferiori a 60 mq.
Al di sopra di queste soglie, si entra nel campo dell’abuso edilizio, che richiede un’apposita sanatoria.
Per quanto riguarda invece gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, la disciplina è più restrittiva. In questo caso, vige la soglia del 2%: qualsiasi scostamento dai parametri autorizzati che superi tale percentuale richiede una pratica di sanatoria edilizia o una variante, indipendentemente dalla dimensione dell’appartamento.
Come richiedere la sanatoria: soggetti abilitati, titoli edilizi e fasi della procedura
L’iter per ottenere una sanatoria non è automatico e richiede obbligatoriamente l’intervento di un tecnico abilitato (architetto, geometra o ingegnere).
I soggetti abilitati alla richiesta
La facoltà di attivare il procedimento di sanatoria edilizia non è riservata esclusivamente al proprietario attuale, ma si estende a diverse figure che vantano un interesse giuridicamente rilevante sull’immobile.
Nello specifico, possono presentare la domanda:
- titolari di diritti reali: oltre al proprietario, sono legittimati tutti coloro che detengono un diritto reale sul bene (come l’usufruttuario) che consenta loro di richiedere un titolo abilitativo edilizio;
- responsabile dell’abuso: la legge concede a chi ha materialmente commesso l’infrazione la possibilità di sanare la situazione, indipendentemente dalla proprietà attuale;
- promissario acquirente: in ottica di compravendita, colui che ha sottoscritto un contratto preliminare può procedere con l’istanza, al fine di regolarizzare l’immobile prima del rogito definitivo.
L’iter della procedura
1. La fase preliminare: accesso agli atti
Il tecnico deve recuperare in Comune il progetto originale (licenza edilizia, concessione o permesso di costruire) e confrontarlo con lo stato di fatto dell’immobile. Questa fase è cruciale per definire lo “stato legittimo”.
2. Deposito della pratica
A seconda dell’entità dell’abuso, si procede con:
- CILA in sanatoria: per interventi di manutenzione straordinaria “leggera”, come lo spostamento di tramezzi interni o la creazione di nuovi vani che non toccano le parti strutturali;
- SCIA in sanatoria: per interventi che riguardano elementi strutturali, prospetti o cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti;
- permesso di costruire in sanatoria: per abusi maggiori (aumenti di volumetria o modifiche essenziali al progetto approvato).
3. I tempi: dal deposito al silenzio-assenso
Uno dei grandi ostacoli del passato era l’incertezza dei tempi burocratici. Le riforme introdotte dal Decreto Salva Casa hanno introdotto meccanismi di silenzio-assenso per accelerare le pratiche.
L’amministrazione comunale è ora tenuta a rispettare scadenze certe, trascorse le quali l’istanza si intende accolta:
- per il permesso di costruire in sanatoria, il Comune ha 45 giorni per rispondere. Se non si esprime entro tale termine, l’istanza si intende accolta;
- per la SCIA in sanatoria, il termine è ridotto a 30 giorni.
La CILA in sanatoria, invece, non prevede tempi di attesa: l’effetto regolarizzante si produce immediatamente al momento del deposito della pratica e del contestuale pagamento della sanzione pecuniaria.
Qualora l’immobile sia sottoposto a vincolo paesaggistico, la procedura subisce una sospensione per l’acquisizione del parere della Soprintendenza. In questo caso, l’ente ha 90 giorni di tempo per emettere il parere vincolante; se la Soprintendenza non si esprime entro tale termine, si attiva il silenzio-assenso. Complessivamente, l’intero procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica deve concludersi entro un termine massimo di 180 giorni ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004.
Costi sanatoria edilizia: sanzioni e onorari
I costi per sanatoria edilizia si compongono di tre voci principali:
- sanzione amministrativa (oblazione): è l’importo da versare al Comune per estinguere l’illecito. Per il permesso di costruire in sanatoria (o laddove la procedura ricalchi la vecchia concessione edilizia in sanatoria), la somma è pari al doppio del contributo di costruzione. Per le parziali difformità soggette a SCIA o all’accertamento semplificato, la sanzione è invece parametrata all’incremento di valore dell’immobile o calcolata in misura fissa (tra i 516 e i 10.328 euro) a seconda della gravità;
- parcella del professionista: copre il rilievo, la redazione dei grafici, l’asseverazione della conformità e la presentazione della pratica. L’onorario può variare sensibilmente in base alla complessità tecnica dell’intervento;
- oneri di urbanizzazione: se l’abuso ha comportato un aumento di superficie o un cambio di destinazione d’uso, vanno versati gli oneri relativi ai servizi pubblici (strade, illuminazione, fognature).
Sanatoria edilizia 2026: il pieno recupero degli immobili condonati
Oltre alla regolarizzazione delle pendenze edilizie, il nuovo quadro normativo punta a garantire una parità di trattamento tra gli immobili, come confermato dalla Legge di Bilancio 2026. La norma interviene infatti sul passato equiparando gli immobili condonati a quelli nati legittimamente.
Attraverso una modifica al D.L. 70/2011, le “premialità del Piano Casa” e i bonus volumetrici per la rigenerazione urbana vengono estesi anche a chi ha ottenuto il titolo tramite condono.
Si supera così il vecchio orientamento che negava incentivi a tali edifici, permettendo nuovi interventi di ampliamento e recupero.
Restano esclusi solo i centri storici e le aree con vincolo di inedificabilità assoluta, garantendo una riqualificazione che non pregiudichi il pregio del territorio.
