Le novità dei bonus casa 2025
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto significative modifiche al panorama degli incentivi fiscali per la casa. Tra le novità più rilevanti, spiccano una revisione delle misure delle detrazioni e l’introduzione di una chiara distinzione tra le aliquote applicabili agli interventi sulla prima casa e quelle destinate ad altre unità immobiliari.
Per fare chiarezza su queste nuove disposizioni e guidare i contribuenti, la recente circolare 8/2025 dell’Agenzia delle Entrate (AdE) ha fornito importanti delucidazioni, dettagliando le modalità di applicazione e i requisiti per beneficiare dei bonus casa.
Bonus prima casa 2025: le misure delle detrazioni
La legge di Bilancio 2025 ha ridotto le agevolazioni per il bonus ristrutturazioni, l’Ecobonus e il Sismabonus.
Per le spese sostenute nel 2025, la misura della detrazione è:
- del 50% in caso di abitazione principale;
- del 36% in tutti gli altri casi (es. seconde case, immobili locati o dati in comodato).
Un’ulteriore riduzione dell’aliquota è prevista per il periodo 2026-2027. Le aliquote scenderanno:
- al 36% in caso di abitazione principale;
- al 30% negli altri casi.
Per poter beneficiare dell’aliquota maggiorata il contribuente deve:
- essere titolare del diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare;
- la stessa deve essere adibita ad abitazione principale.
Per il bonus ristrutturazione e il Sismabonus è prevista una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, mentre per l’Ecobonus il massimale di spesa è variabile.
La detrazione può essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo nel caso di bonus ristrutturazione ed Ecobonus, e in 5 quote annuali di pari importo per il Sismabonus.
Inoltre, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un meccanismo che limita l’ammontare delle detrazioni in funzione del reddito del contribuente e del numero dei componenti del nucleo familiare.
Bonus prima casa: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha fornito, nella circolare 8/2025, una serie di chiarimenti.
Innanzitutto ha precisato che il diritto di proprietà o il diritto reale di godimento deve sussistere al momento dell’avvio dei lavori o al momento della spesa, se antecedente. Mentre per quanto riguarda la destinazione ad abitazione principale, questa può avvenire anche al termine dei lavori.
L’aliquota maggiorata non si applica ai familiari conviventi e ai detentori (come gli inquilini o i comodatari). Costoro, non essendo titolari di diritti reali applicano le aliquote ordinarie del 36% per il 2025 e del 30% per il 2026-2027.
Invece, nel caso in cui l’immobile è adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parente entro il terzo grado e affini entro il secondo) si applica l’aliquota più elevata.
Inoltre, l’AdE ha precisato che, se un contribuente possiede due immobili, ma solo uno è la sua dimora abituale e l’altro è utilizzato da un familiare, la detrazione maggiorata si applica esclusivamente all’immobile in cui risiede il contribuente stesso.
È stato anche precisato che gli interventi realizzati su pertinenze (quali garage o cantine) e aree pertinenziali (come parcheggi riservati o spazi verdi condominiali), possono beneficiare dell’aliquota maggiorata a condizione che siano già vincolate all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche qualora i lavori vengano eseguiti esclusivamente su di esse.
Bonus per ristrutturazione casa ed Ecobonus: impianti di riscaldamento incentivati
Per il 2025, l’Ecobonus e il bonus ristrutturazioni continuano promuovere la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, privilegiando le soluzioni più ecocompatibili.
Nello specifico, i benefici fiscali riguardano:
- microcogeneratori, anche se alimentati da combustibili fossili;
- generatori a biomassa;
- pompe di calore ad assorbimento a gas;
- sistemi ibridi che combinano pompa di calore e caldaia a condensazione.
Addio incentivi caldaie a gas
A partire dal 2025, in conformità con la Direttiva Case Green, non saranno più disponibili incentivi per la sostituzione degli impianti di riscaldamento invernale con caldaie a condensazione e generatori d’aria calda a condensazione alimentati da combustibili fossili.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 per tali interventi rimarranno comunque detraibili, anche qualora i lavori vengano completati dopo il 1° gennaio 2025.
Sismabonus acquisti: detrazioni e condizioni da rispettare
La Circolare precisa che l’aliquota del 50% per il 2025 e del 36% per il biennio 2026-2027 si estende ai seguenti casi:
- acquisto di abitazioni antisismiche (il cosiddetto “Sismabonus acquisti”);
- acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione integrale (“Bonus per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati);
- acquisto o costruzione di box pertinenziali.
Per poter beneficiare delle aliquote maggiorate, è necessario che l’immobile acquistato, o l’unità abitativa a cui il box è pertinenziale, sia destinato ad abitazione principale entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione del beneficio.
Interventi su parti comuni condominiali: le regole della detrazione maggiorata
Per quanto concerne gli interventi agevolati eseguiti sulle parti comuni dei condomini – inclusi i condomini minimi e gli interi edifici di unico proprietario – è stata confermata l’applicabilità della detrazione maggiorata.
Tale detrazione spetta al condomino che sia proprietario o titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare, a condizione che quest’ultima venga destinata ad abitazione principale.
È fondamentale che i requisiti necessari per l’ottenimento del beneficio siano verificati in momenti specifici: la titolarità del diritto sull’immobile deve sussistere alla data di inizio dei lavori, mentre l’uso dell’unità come abitazione principale deve essere effettivo al termine degli interventi.
Le nuove disposizioni sul Superbonus: un riepilogo dall’Agenzia delle Entrate
L’AdE ha confermato le recenti modifiche al Superbonus, introdotte dalla Legge di Bilancio.
Per l’anno 2025, il Superbonus sarà applicato con un’aliquota del 65%. Questa percentuale è riservata agli interventi realizzati da:
- condomini, inclusi gli edifici con un numero di unità immobiliari compreso tra due e quattro, anche se posseduti da un unico proprietario;
- Onlus (Organizzazioni non lucrative di utilità sociale);
- OdV (Organizzazioni di Volontariato);
- APS (Associazioni di Promozione Sociale).
L’applicazione di questa aliquota è subordinata al rispetto di alcune condizioni temporali: entro il 15 ottobre 2024 deve essere stata:
- presentata la CILAS (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus) e, per i lavori condominiali, deve essere stata adottata la delibera di approvazione dei lavori;
- presentata l’istanza del titolo abilitativo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione.
Sono state introdotte modifiche significative anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese detraibili:
- spese sostenute nel 2023: è prevista la possibilità di optare per una ripartizione in dieci anni (anziché i precedenti quattro). Per esercitare questa opzione, è necessario presentare una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025;
- spese sostenute a partire dal 2024: per queste spese, la ripartizione in dieci anni è diventata obbligatoria.
Bonus casa under 36: cosa cambia
Istituito dal Decreto Sostegni-bis 73/2021, il bonus casa under 36 ha rappresentato un’importante leva per l’acquisto della prima casa da parte di chi non ha ancora compiuto 36 anni ed è in possesso di un ISEE inferiore a 40.000 euro.
Inizialmente il bonus prevedeva:
- una serie di agevolazioni fiscali (esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e castali; credito d’imposta pari all’IVA pagata, nei casi di atti soggetti a tale imposta);
- la possibilità di accedere al Fondo di garanzia dei mutui prima casa, nella misura dell’80%.
Le agevolazioni fiscali si applicano:
- agli atti stipulati fino al 31/12/2023;
- nei casi in cui entro il 31 dicembre 2023 è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo sia stato stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.
La Legge di Bilancio 2025 non ha riconfermato le agevolazioni fiscali. Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2025 rimane in vigore solamente la possibilità di accedere al Fondo di garanzia pubblica ai fini della stipula del mutuo prima casa.
