Conformità urbanistica: guida completa alle regole e agli adempimenti

Conformità urbanistica: cos’è e a cosa serve

La conformità urbanistica, conosciuta anche come “regolarità urbanistica”, è il principio di corrispondenza tra lo stato di fatto attuale di un immobile e quanto depositato e autenticato in via documentale presso l’ufficio tecnico comunale.

Nel dettaglio, la conformità urbanistica richiede una perfetta corrispondenza tra:

• stato di fatto dell’immobile, caratteristiche materiali e immateriali di un edificio, o anche di una singola unità immobiliare, esattamente come si presenta (dimensioni, distribuzione interna, destinazione d’uso);
• titoli abilitativi edilizi, progetti e documenti certificati, depositati e approvati presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia), per esempio le licenze e le concessioni edilizie, il permesso di costruire, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) o la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).

La regolarità urbanistica rende un immobile conforme se la sua costruzione e le successive modifiche strutturali o qualitative (ampliamenti, frazionamenti, cambio destinazione d’uso, etc.) sono state realizzate in piena osservanza dei titoli abilitativi edilizi esistenti e delle normative urbanistiche vigenti al momento della loro realizzazione.

Tale requisito è imprescindibile per determinare la validità legale di un immobile, utile per:

• validità degli atti di compravendita e del rogito notarile, ogni atto di trasferimento immobiliare (vendita o donazione) che non contiene gli estremi dei titoli abilitativi, o che si riferisce a immobili totalmente abusivi, è infatti considerato nullo;
• accesso al credito, tutte le banche prima di erogare un mutuo incaricano un perito per la stima quali-quantitativa dell’immobile, verificandone la doppia conformità urbanistica e catastale e l’idoneità come garanzia ipotecaria per il credito stesso;
• ristrutturazioni e riqualificazioni, qualsiasi intervento edilizio per la ristrutturazione o riqualificazione di un immobile richiede un nuovo titolo abilitativo (SCIA/CILA), presentabile solo in caso di regolarità urbanistica preesistente;
• ottenimento di incentivi fiscali, l’accesso a tutti i bonus edilizi (ad esempio eco bonus) è soggetto alla prova documentata dello stato legittimo dell’immobile;
• sanatoria degli abusi edilizi, la conformità urbanistica è il presupposto per sbloccare l’inizio dei lavori, pertanto per rendere commerciabile un immobile irregolare è necessario richiedere l’accertamento della doppia regolarità; dalla documentazione l’opera deve risultare a norma di legge sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta della sanatoria, ma in caso di conformità non ripristinabile l’immobile rimane abusivo e potenzialmente soggetto a sanzioni pecuniarie, ordine di demolizione e conseguenze penali nei casi di grave irregolarità.

Conformità urbanistica: norme e regole di riferimento

La normativa di riferimento principale per la conformità urbanistica è il D.P.R. n.380 del 6 giugno 2001, noto anche come Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, o semplicemente Testo Unico dell’Edilizia. Questa fonte rappresenta il quadro normativo di base che disciplina l’intera attività edilizia sul territorio nazionale e definisce i concetti chiave legati alla regolarità di un immobile.

Ecco gli articoli più rilevanti presenti nella norma ai fini della conformità urbanistica:

• articolo 9-bis (Stato legittimo degli immobili), introdotto e modificato con il recente “Decreto Salva Casa”, definisce il concetto di stato legittimo dell’immobile e ne stabilisce la desumibilità dai titoli abilitativi che ne hanno permesso e legittimato la costruzione stessa (incluse concessioni in sanatoria), ovvero che ne chiariscono la doppia regolarità urbanistica e catastale;
• articolo 46 (Nullità degli atti giuridici relativi ad immobili abusivi), stabilisce la nullità di tutti gli atti di trasferimento (compravendita, donazione, etc.) di immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 e privi del necessario titolo abilitativo edilizio, dunque considerati abusivi, se nell’atto non vengono indicati e documentati gli estremi del permesso di costruire, del permesso di sanatoria o della SCIA;

• articolo 36 (Accertamento di conformità), stabilisce il principio della doppia conformità urbanistica e catastale degli immobili o delle singole unità immobiliari, consentendo la sanatoria di opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo solo se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della sua realizzazione sia della presentazione della domanda di sanatoria;
• articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA/CILA), disciplina la sanatoria per gli interventi legalmente soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), tuttavia realizzati in assenza o difformità di tali titoli;
• articolo 34-bis (Tolleranze costruttive ed esecutive), introdotto per semplificare la disciplina in materia di regolarizzazione degli immobili per caratteristiche costruttive e geometriche, definisce alla soglia massima del 2% il livello di difformità lieve che non costituisce il presupposto di abuso edilizio, dunque che non inficia la conformità urbanistica dell’immobile.

Oltre al D.P.R. 380/2001, la conformità urbanistica è disciplinata anche da:

• “Legge Ponte” o Legge 765/1967, ha esteso a tutto il territorio l’obbligo della licenza edilizia, precedentemente richiesto solo nei centri urbani; gli immobili costruiti prima dell’emanazione dell’atto possono dimostrare la loro legittimità tramite dichiarazione sostitutiva di atto notorio;
• articolo 40 Legge 47/1985, seppur antecedente al Testo Unico è ancora parzialmente in vigore e regola la validità degli atti di trasferimento per gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore della normativa (ovvero, costruiti prima del 1 settembre 1967) e per gli immobili oggetto di condono edilizio;
• leggi regionali, regolamenti edilizi comunali e strumenti urbanistici territoriali, ossia tutte le normative di competenza locale che integrano e specificano la disciplina delle fonti nazionali come il Testo Unico, fondamentali per la verifica della regolarità;
• D.L. n.78 del 31 maggio 2010, convertito successivamente nella Legge 122/2010, ha introdotto l’obbligo di attestazione della conformità catastale negli atti notarili(planimetria e dati catastali corrispondenti allo stato di fatto), ad integrazione della regolarità urbanistica.

Certificato di conformità urbanistica: cos’è e chi lo rilascia

Il certificato di conformità urbanistica è un documento, sotto forma di dichiarazione tecnica asseverata da un professionista abilitato o emessa da un ufficio comunale, che attesta la totale assenza di difformità e la corrispondenza regolare tra lo stato di fatto e i titoli edilizi di un immobile o di una singola unità immobiliare (permessi, licenze, concessioni), depositati presso il Comune.

L’attestazione di conformità o regolarità urbanistica viene rilasciata da:

• professionisti abilitati (geometra, architetto o ingegnere) per la maggior parte delle operazioni immobiliari (compravendite, accensione mutui, ristrutturazioni), mediante la redazione di una relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale o, più semplicemente, un’asseverazione di conformità:
  • la certificazione, asseverata sotto responsabilità del professionista (anche penale), attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi depositati in Comune, indispensabile nella prassi notarile e bancaria per tutelare l’acquirente e garantire la validità dell’atto (Art. 46 D.P.R. 380/2001);
• Comune, ovvero Responsabile dell’Ufficio Tecnico/Sportello Unico per l’Edilizia, che interviene con un proprio atto solo nei casi in cui l’immobile risulti oggetto di una sanatoria o della richiesta di un titolo specifico:
  • in caso di abuso sanabile, il Comune verifica la reale sussistenza della doppia conformità dell’immobile e ne rilascia il permesso di costruire in sanatoria;
  • nuova costruzione o ristrutturazione radicale, il Comune rilascia il permesso di costruire o prende atto della SCIA/CILA, titoli abilitativi caratterizzanti conformità ex novo dell’immobile;
  • certificato di destinazione urbanistica (CDU), da non confondere con il certificato di conformità urbanistica, viene rilasciato dal Comune per registrare le previsioni urbanistiche di un’area o di un terreno edificabile (es. destinazione d’uso).

Cos’è la doppia conformità urbanistica e catastale

Mentre l’Art.36 D.P.R. 380/2001 stabilisce il principio della doppia regolarità di un immobile, con riferimento alla sua conformità legale alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della sua realizzazione (corrispondenza ai progetti depositati e autorizzati) sia della presentazione di atti ed interventi (compravendita, ristrutturazione, domanda di sanatoria) relativo allo stesso, è fondamentale considerare un ulteriore aspetto chiave in materia di duplice regolarità:

• conformità urbanistica, cioè la legittimità edilizia dell’opera e l’assenza di abusi;
• conformità catastale, cioè la corrispondenza fiscale tra stato di fatto dell’immobile e rispettivi titoli edilizi e planimetrie depositati al catasto.

Questa doppia regolarità viene asseverata con la dichiarazione di conformità urbanistica di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che si assume la piena responsabilità di valutare e certificare la corrispondenza tra i titoli abilitativi edilizi registrati negli archivi comunali con la planimetria e i dati depositati presso il catasto.

La ratio della doppia conformità, fondamentale per garantire la validità legale e quindi la commerciabilità dell’immobile, è quella di evitare che abusi pregressi, difformi dalle norme attuali e non sanabili, possano alterare l’assetto urbanistico senza rispettare le previsioni del Piano Regolatore Generale (PRG) o del Piano Urbanistico Comunale (PUC) vigente.

Se l’opera rispetta tali condizioni, il rilascio del titolo in sanatoria, previo pagamento della sanzione pecuniaria (oblazione), conferisce nuovamente piena regolarità urbanistica all’immobile. In caso contrario, l’assenza della doppia conformità impedisce il procedimento in sanatoria e può portare all’emissione di un ordine di demolizione dell’immobile.

Come si effettua la dichiarazione di conformità urbanistica

L’emissione della dichiarazione di conformità urbanistica segue un processo tecnico rigoroso, articolato in quattro fasi principali:

1. Conferimento dell’incarico e raccolta della documentazione

Il proprietario dell’immobile conferisce l’incarico a un tecnico abilitato, che procede a:

• richiedere e acquisire gli atti immobiliari presso l’Ufficio Tecnico Comunale, ovvero i titoli edilizi storici dell’immobile (licenze, concessioni, permessi, progetti depositati, eventuali condoni o sanatorie);
• ottenere la visura catastale storica dell’immobile e della situazione catastale reale;
• verificare i titoli di proprietà, dunque l’atto di provenienza dell’immobile.

2. Sopralluogo tecnico dell’immobile

Il professionista esegue un sopralluogo dettagliato dell’intero immobile per effettuare:

• il rilievo metrico, cioè la misurazione dello stato di fatto dell’immobile, inclusa la sua distribuzione interna, le altezze, le superfici e i volumi;
• la verifica strutturale e impiantistica, incluse le valutazioni di staticità e agibilità.

3. Verifica della legittimità urbanistica e catastale mediante analisi comparativa

Il professionista incaricato della dichiarazione di regolarità esegue il confronto incrociato tra:

• conformità urbanistica, analizzando la veridicità dello stato di fatto dell’immobile con le caratteristiche riportate nel progetto approvato dal Comune (adempimento al D.P.R. 380/2001 e alle norme edilizie ed urbanistiche locali);
• conformità catastale, analizzando la veridicità dello stato di fatto dell’immobile con la planimetria e i dati catastali (adempimento al D.L. 78/2010).

Dalla verifica della legittimità può emergere una:

• conformità totale, assenza di abusi e difformità, dunque piena regolarità dell’opera;
• difformità lievi, tolleranze costruttive ed esecutive entro i limiti ammessi dalla legge pari al 2%, in tal caso l’immobile è considerato regolare;
• difformità rilevanti, l’immobile presenta divergenze di conformità superiori alla soglia minima tollerata, pertanto l’opera viene contraddistinta come abusiva.

4. Emissione della dichiarazione di conformità ed eventuale regolarizzazione

• in caso di conformità o difformità tollerate, il tecnico redige la relazione tecnica asseverata di regolarità urbanistica e catastale, documento fondamentale che viene consegnato al notaio per l’allegazione nell’atto di compravendita, o che viene fornito come certificazione per l’accesso a crediti, bonus e incentivi per ristrutturazioni;
• in caso di abuso edilizio, il tecnico propone la regolarizzazione mediante:
  • richiesta di permesso di costruire o SCIA in sanatoria, previo pagamento delle sanzioni previste dal DL Salva Casa, possibile solo se l’abuso rispetta il principio della doppia conformità (Art. 36 D.P.R. 380/2001);
  • richiesta di variazione catastale mediante aggiornamento della planimetria con procedura DOCFA, opzione possibile solo se la difformità è unicamente catastale.

Solamente dopo l’ottenimento del titolo edilizio in sanatoria o regolarizzazione catastale l’immobile può considerarsi regolare, con la possibilità di poter emettere la dichiarazione di conformità urbanistica.