Quadro normativo e cessione del credito: novità sulle restrizioni
Nel 2026, la cessione del credito è disciplinata da un quadro normativo estremamente restrittivo, consolidatosi dopo l’entrata in vigore del D.L. 39/2024.
Sebbene il meccanismo sia nato come misura universale, oggi rappresenta un’opzione limitata a casi specifici, finalizzata a gestire i crediti pregressi o a supportare interventi in zone colpite da calamità.
Per i contribuenti, comprendere le novità sulla cessione del credito è indispensabile per non perdere il diritto alla monetizzazione dei bonus residui.
Ambiti di operatività per il Superbonus 110: cessione del credito e deroghe
Nonostante il blocco quasi totale, la normativa preserva alcune finestre operative per il Superbonus e la cessione del credito.
Tutto ciò non è frutto di una scelta arbitraria, ma risponde alla necessità di tutelare i cantieri legati a finalità sociali o a emergenze territoriali già conclamate.
In questo perimetro d’eccezione, il legislatore ha individuato specifiche fattispecie in cui l’utilizzo dello sconto in fattura e della cessione del credito risulta ancora compatibile con i vincoli di finanza pubblica.
Esaminiamo le casistiche nelle quali la cessione del credito è ancora possibile nel 2026.
Zone sismiche e territori in stato di emergenza
L’opzione per la cessione del credito e lo sconto in fattura rimane operativa per gli interventi realizzati su immobili situati nei comuni del cratere sismico del Centro Italia, colpiti dagli eventi del 2016.
In tali territori, qualora sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la cessione del credito 110% è garantita per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2026.
Tale disciplina si estende analogamente ai comuni delle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria interessati dal sisma del 6 aprile 2009.
È fondamentale precisare che la proroga non include il cosiddetto Superbonus “rafforzato” (comma 4-ter dell’art. 119 del D.L. 34/2020) che consente l’incremento del 50% dei massimali di spesa.
Regime transitorio per IACP, ONLUS e Cooperative
La normativa vigente nel 2026 salvaguarda la cessione del credito per gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), le cooperative di abitazione a proprietà indivisa e le organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS, ODV e APS).
Ai sensi del comma 2 dell’art. 1 del D.L. 39/2024, tali soggetti possono beneficiare delle disposizioni previgenti più favorevoli solo qualora abbiano perfezionato determinati adempimenti entro la data spartiacque del 29 marzo 2024.
Nello specifico, l’accesso allo sconto in fattura e alla cessione del credito rimane garantito se, entro tale termine:
- per gli interventi non condominiali di efficienza energetica, Sismabonus o installazione di impianti fotovoltaici, risulti già protocollata la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA-S);
- in ambito condominiale, oltre alla presentazione della CILA-S, risulti adottata la delibera assembleare di approvazione dei lavori;
- per le opere di demolizione e ricostruzione, sia stata depositata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
- per gli interventi di natura diversa dall’efficientamento energetico o sismico, risulti presentata la richiesta del titolo edilizio necessario o, in caso di edilizia libera, siano già iniziati i lavori. Qualora i cantieri non fossero ancora stati aperti al 29 marzo 2024, è richiesto che sussista un accordo vincolante tra le parti per la fornitura di beni e servizi, comprovato dal versamento di un acconto sul prezzo.
Tale regime di eccezione risponde alla necessità di non penalizzare enti con finalità sociali che avevano già programmato investimenti complessi sulla base del quadro normativo delineato dal precedente D.L. 11/2023.
Restrizioni e deroghe per il Bonus Barriere Architettoniche
Per il bonus barriere architettoniche, la possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura dipende esclusivamente dalla data di avvio dell’iter amministrativo. L’opzione è ammessa solo se, entro il 29 marzo 2024, risulti già presentato il titolo abilitativo o, per l’edilizia libera, sia stato stipulato un accordo vincolante con versamento di acconto. In presenza di questa “blindatura” documentale, anche le spese sostenute successivamente possono essere cedute; in caso contrario, il diritto alla cessione decade definitivamente, indipendentemente dalla data del bonifico.
Ai fini della legittimità delle operazioni di cessione del credito, la normativa limita l’accesso a tali opzioni esclusivamente a specifiche categorie di beneficiari che soddisfino i seguenti criteri soggettivi:
- condomini, per interventi sulle parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa;
- persone fisiche, per lavori su edifici unifamiliari o unità indipendenti, purché l’immobile sia adibito ad abitazione principale e il contribuente possieda un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro (limite derogabile solo in presenza di un soggetto con disabilità accertata nel nucleo familiare).
Queste limitazioni assicurano che il supporto economico sia destinato prioritariamente alla tutela delle prime case e al sostegno dei nuclei familiari con minori capacità di spesa.
Natura giuridica: distinzione tra cessione del credito e sconto in fattura
Per comprendere le modalità operative residue nel 2026, è necessario analizzare la struttura tecnica che governa il trasferimento dei bonus edilizi, distinguendo il ruolo dei diversi attori coinvolti nel processo.
La cessione del credito rappresenta un negozio giuridico disciplinato dal Codice Civile e declinato in ambito fiscale dal Decreto Rilancio.
Attraverso questo accordo, il cedente (il contribuente che ha sostenuto le spese) trasmette il proprio diritto di riscossione a un cessionario (banche, assicurazioni o altri soggetti terzi). In questo schema, lo Stato agisce come ceduto, ovvero il debitore originario che riconoscerà il beneficio fiscale al nuovo titolare.
Parallelamente, lo sconto in fattura si configura come un regime alternativo applicato direttamente dal fornitore. In tale scenario, l’impresa esecutrice concede una decurtazione immediata sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al 100% della fattura. A fronte di questo sconto, il fornitore matura un credito d’imposta di ammontare pari alla detrazione spettante, che potrà successivamente alienare verso altri soggetti per rientrare della liquidità anticipata.
Cessione del credito: esempio pratico e valore di mercato
Per chiarire la dinamica finanziaria, si consideri un esempio pratico di cessione del credito relativo a un intervento di ricostruzione nel cratere sismico, ammesso al superbonus 110 con cessione del credito.
A fronte di una spesa documentata di 10.000 euro, il contribuente matura un credito di 11.000 euro.
Optando per la cessione, un istituto finanziario potrebbe acquistare il titolo a un valore di mercato ipotetico di 9.500 euro; in questo scenario, il contribuente ottiene liquidità immediata per coprire la quasi totalità della fattura, restando a suo carico solo la quota non coperta dal prezzo d’acquisto.
Il cessionario, dal canto suo, utilizzerà l’intero ammontare di 11.000 euro in compensazione tramite modello F24, ripartendolo obbligatoriamente in 10 rate annuali costanti, come stabilito dalla normativa vigente.
Profili operativi e circolazione del titolo fiscale
La filiera di trasferimento del titolo è regolata dall’art. 121 del D.L. 34/2020.
Il processo di monetizzazione si articola attraverso passaggi predefiniti, necessari per garantire la liquidità del sistema e la tracciabilità delle operazioni:
- la prima cessione: è considerata libera verso qualunque soggetto, inclusi fornitori e soggetti privati. Questa fase è cruciale per le imprese edili che accettano la cessione del credito tramite lo sconto in fattura, poiché consente loro di acquisire il diritto fiscale dal cliente e successivamente monetizzarlo per coprire i costi operativi del cantiere;
- le cessioni successive: per un massimo di tre passaggi, sono riservate unicamente a “soggetti qualificati”. Tale categoria include banche, intermediari finanziari iscritti all’albo o imprese di assicurazione vigilate, che agiscono come polmoni finanziari per il riacquisto dei crediti dalle imprese;
- l’ultima facoltà di cessione: è prevista un’ulteriore possibilità di trasferimento da parte degli istituti di credito a favore dei propri correntisti titolari di Partita IVA. Questa opzione è stata introdotta dal legislatore per favorire lo sblocco della cessione del credito e lo smaltimento dei titoli incagliati nei bilanci bancari, permettendo alle aziende di utilizzare i crediti acquistati per la compensazione dei propri oneri contributivi e fiscali.
Questa sequenza di passaggi definisce un perimetro di circolazione controllata, mirato a bilanciare la flessibilità finanziaria dei cantieri con il rigore necessario alla sicurezza del sistema fiscale.
Adempimenti e procedure di comunicazione
Il perfezionamento della cessione del credito richiede obbligatoriamente l’invio telematico della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Tale adempimento deve essere effettuato entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa. L’omissione della comunicazione o l’invio oltre i termini ordinari determina la decadenza dal diritto di opzione, costringendo il contribuente a fruire del bonus esclusivamente in detrazione diretta.
La procedura telematica rappresenta l’ultimo sigillo di validità, rendendo il credito visibile nel “cassetto fiscale” del cessionario e pronto per l’utilizzo in compensazione.
