Scenari e riforme: le priorità fissate dalla Legge di Bilancio 2026
Il testo della Manovra 2026 stabilisce le nuove regole per il settore edilizio, con interventi che riguardano sia le abitazioni private sia i cantieri pubblici.
La normativa punta a sostenere il recupero degli edifici e a favorire il risparmio energetico e l’innovazione nelle imprese.
Le misure introdotte aggiornano la disciplina dei bonus casa, la gestione degli appalti e le norme sui pagamenti ai professionisti, includendo nuovi strumenti per la sicurezza del territorio.
Il settore delle costruzioni nella Legge di Bilancio 2026
La Legge di Bilancio 2026 (L.199/2025) conferma i bonus edilizi per le residenze principali e rinnova anche il contributo per l’acquisto di mobili e arredi.
Ristrutturazioni e risparmio energetico: il sistema a due velocità
Per il nuovo anno, il panorama delle agevolazioni edilizie si presenta con una struttura adoppio binario che evita il drastico depotenziamento inizialmente ipotizzato.
La manovra ha infatti “congelato” il calo delle aliquote per le ristrutturazioni, l’efficienza energetica e le misure antisismiche, mantenendo per tutto il 2026 una detrazione del 50% riservata esclusivamente agli interventi effettuati sull’abitazione principale.
Per gli immobili diversi dalla prima casa, invece, il beneficio fiscale si attesta sulla soglia del 36%.
Bonus Mobili e barriere architettoniche: conferme e scadenze
Parallelamente, viene rinnovato il Bonus Mobili, che consente di recuperare il 50%delle spese sostenute per arredi e grandi elettrodomestici, entro un tetto massimo di 5.000 euro per unità immobiliare (applicabile sia alla residenza principale che alle seconde case).
Di contro, l’agevolazione per l’abbattimento delle barriere architettoniche non è stata prorogata e cesserà definitivamente con la fine del 2025.
Rigenerazione urbana: via libera alle premialità volumetriche anche per gli immobili condonati
Una delle novità più significative della Manovra riguarda l’estensione delle cosiddette “premialità del Piano Casa” a una platea di edifici finora esclusa.
Attraverso una modifica mirata al D.L. 70/2011, il legislatore ha stabilito che gli incrementi di cubatura previsti per i progetti di riqualificazione e rigenerazione urbana potranno essere applicati anche a immobili che hanno ottenuto il titolo abilitativo tramite i tre grandi condoni edilizi nazionali (1985, 1994 e 2003).
Si tratta di un cambio di rotta sostanziale rispetto all’orientamento giurisprudenziale prevalente, che tendeva a distinguere nettamente tra sanatoria ordinaria e condono, negando a quest’ultimo l’accesso agli incentivi volumetrici.
Con questa norma, l’edificio regolarizzato viene pienamente equiparato a quello nato legittimamente ai fini del recupero edilizio, a patto che non si trovi in centri storici o in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta.
Lavori pubblici: contrasto al caro-materiali e istituzione del nuovo Prezzario Nazionale
Il Governo interviene per blindare i cantieri pubblici contro l’inflazione dei costi e introduce uno strumento tecnico unitario per la rilevazione dei prezzi.
Adeguamento dei prezzi e compensazioni automatiche
La Legge di Bilancio 2026 stanzia più di un miliardo di euro per contrastare l’incremento dei costi dei materiali nelle opere pubbliche non ancora concluse e regolate dal vecchio Codice degli appalti.
L’intervento normativo trasforma in misura strutturale le disposizioni del “Decreto Aiuti” e vara un meccanismo di aggiornamento automatico dei listini per circa 13mila cantieri derivanti da offerte inviate prima del 30 giugno 2023.
A partire dal 1° gennaio 2026, il calcolo degli stati di avanzamento lavori dovrà rifarsi obbligatoriamente ai prezzari regionali più recenti, superando qualsiasi indicizzazione o clausola inflattiva precedentemente concordata.
Questo meccanismo di revisione, che opera sia al rialzo che al ribasso, garantisce una copertura dei maggiori costi variabile in base alla data dell’offerta: il rimborso copre il 90%del rincaro per le procedure avviate entro la fine del 2021, mentre la quota scende all’80% per le procedure avviate tra l’inizio del 2022 e il 30 giugno del 2023.
Per finanziare questi aumenti, le stazioni appaltanti dovranno attingere dalle risorse accantonate per imprevisti, fino al limite del 70% e dalle somme derivanti dai ribassi d’asta. Qualora queste risorse risultano utilizzate o impegnate in misura pari o superiore all’80%, la stazione appaltante sarà chiamata a rimodulare i propri piani triennali o a sfruttare le economie derivanti da varianti in diminuzione per rifinanziare i cantieri in corso.
Il debutto del Prezzario Nazionale e dell’Osservatorio MIT
Entro il 29 giugno 2026 debutterà il Prezzario Nazionale dei lavori pubblici (link a Prezzario nazionale dei lavori pubblici: cos’è, come funziona e a cosa serve- gennaio 2026), un nuovo strumento di consultazione annuale che si allineerà ai parametri fissati dal Codice degli Appalti.
A differenza dei listini regionali, questo documento non avrà carattere impositivo ma fungerà da bussola tecnica per calibrare i costi in base alle specificità dei singoli territori e delle diverse tipologie di cantiere. L’obiettivo è quello di fornire un parametro di confronto per le amministrazioni locali e le stazioni appaltanti, le quali, pur restando autonome nelle proprie scelte tariffarie, dovranno motivare dettagliatamente ogni eventuale scostamento dai valori nazionali.
Per gestire la raccolta e l’elaborazione di questi dati, verrà istituito un Osservatorio sperimentale presso il MIT. Questo organismo avrà il compito di monitorare l’andamento del mercato, vigilare sulla coerenza dei prezzari regionali e verificare a campione la congruità economica nei grandi appalti (oltre i 100 milioni di euro).
Su richiesta, l’Osservatorio potrà anche fornire pareri consultivi sulla sostenibilità finanziaria dei progetti legati a fondi nazionali o comunitari.
Premi di accelerazione e utilizzo dei ribassi d’asta nel Codice Appalti
In attuazione degli obiettivi del PNRR, la manovra modifica il Codice Appalti in riferimento ai premi di accelerazione riconosciuto alle imprese che ultimano i lavori in anticipo.
Tale premio è commisurato ai giorni di anticipo e in proporzione all’importo del contratto o delle prestazioni contrattuali, nei limiti delle somme disponibili che potranno ricomprendere anche le economie derivanti dai ribassi d’asta nel limite del 50%.
Resta inoltre confermata l’operatività del Fondo per l’avvio di opere indifferibili.
Ricostruzione nelle Aree Sismiche: proroga del Superbonus e nuovi fondi integrativi
Le misure per il Centro Italia mirano a garantire la conclusione dei cantieri nei crateri sismici del 2009 e 2016 attraverso agevolazioni fiscali e supporti finanziari diretti.
Superbonus 110% e agevolazioni per i territori colpiti dal sisma
Per quanto riguarda i territori del Centro Italia colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016, la nuova disciplina conferma una corsia preferenziale per agevolare il completamento dei cantieri ancora aperti.
La validità del Superbonus nella misura piena del 110% viene estesa a tutto il 2026, a condizione che gli interventi riguardino edifici situati in comuni dove è stato dichiarato lo stato di emergenza situati in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria.
Tale estensione è però vincolata a criteri precisi: si applica esclusivamente alle spese rendicontate nel 2026 per le quali si è optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, limitatamente alle pratiche avviate successivamente al 30 marzo 2024.
Restano invece fuori da questo prolungamento le opere che usufruiscono della versione “rafforzata” dell’incentivo.
Contributi diretti per la ricostruzione
Una novità rilevante riguarda il supporto finanziario diretto per chi ha subito i danni del sisma. I Commissari straordinari hanno ora il potere di erogare un contributo integrativo per coprire i costi che eccedono i normali rimborsi per la ricostruzione. Il sussidio è precluso agli immobili che presentano irregolarità urbanistiche, paesaggistiche o edilizie non preventivamente regolarizzate.
Le novità della Legge di Bilancio 2026 per la gestione professionale
La Manovra riscrive i rapporti economici tra professionisti e Pubblica Amministrazione, confermando al contempo i limiti di reddito da lavoro dipendente per l’accesso alla flat tax.
Verifica della regolarità fiscale e compensazione dei debiti
A partire dal 15 giugno 2026, il rapporto economico tra i liberi professionisti e la Pubblica Amministrazione sarà regolato da un nuovo e più rigoroso sistema di controllo preventivo.
La riscossione degli onorari sarà infatti vincolata alla dimostrazione della piena conformità fiscale e contributiva del prestatore d’opera.
Per ottenere il saldo delle fatture — sia che si tratti di incarichi di progettazione, consulenze tecniche o assistenze legali — i professionisti dovranno esibire una doppia certificazione: una rilasciata dalla propria Cassa di previdenza (analoga al DURC) e una prodotta dall’Agenzia delle Entrate (DURF) che attesti l’assenza di pendenze tributarie.
La vera novità risiede nella gestione dei debiti fiscali di modesta entità. Per i compensi inferiori ai 5.000 euro, la PA non bloccherà l’intero pagamento in presenza di cartelle esattoriali non saldate, ma agirà come un sostituto per la riscossione.
In pratica, l’ente pubblico effettuerà una trattenuta forzosa sulla somma dovuta, pari all’ammontare del debito iscritto a ruolo, provvedendo poi a liquidare al professionista la parte eccedente.
Per le parcelle di importo superiore ai 5.000 euro, resta confermato il blocco totale del pagamento in caso di irregolarità.
Accesso al regime forfettario: il limite dei 35.000 euro
In parallelo alle nuove verifiche sui pagamenti, la manovra conferma anche per il 2026 un’importante deroga riguardante il regime forfettario.
Viene infatti rinnovato l’innalzamento a 35.000 euro (rispetto al limite ordinario di 30.000) della soglia di reddito derivante da lavoro dipendente e assimilato percepito nell’anno precedente.
Tale limite funge da sbarramento per l’accesso al regime agevolato: qualora la retribuzione da dipendente superi tale tetto, il professionista perde il diritto di applicare la flat tax sulle proprie entrate da partita IVA.
Sostenibilità imprenditoriale: il piano per la crescita delle imprese
La Manovra sostiene la modernizzazione del sistema produttivo attraverso nuovi incentivi fiscali legati alla digitalizzazione e all’efficientamento energetico delle imprese.
Iper-ammortamento strutturale per la Transizione 5.0
La nuova Legge di Bilancio prevede un sostegno alla modernizzazione del tessuto imprenditoriale grazie ad una maggiorazione fiscale del costo di acquisto (iper-ammortamento) valida per un triennio, fino al 30 settembre 2028.
Le imprese che investiranno in beni materiali e/o immateriali (purché conformi ai requisiti tecnologici degli allegati A e B della L. 232/2016 e interconnessi alla produzione o alla rete di fornitura aziendale), potranno abbattere l’imponibile relativo alle imposte sul reddito attraverso un sistema di scaglioni premianti:
- 180% di maggiorazione per investimenti fino a 2,5 milioni di euro;
- 100% per la quota tra 2,5 e 10 milioni di euro;
- 50% per la parte eccedente i 10 milioni, fino a un tetto massimo di 20 milioni di euro.
Oltre a macchinari e software, l’incentivo abbraccia anche le infrastrutture per l’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili per autoconsumo anche a distanza (inclusi pannelli fotovoltaici e impianti di accumulo), a patto che l’ordine venga accettato e sia stato versato un acconto del 20% entro la fine del 2026.
Una clausola fondamentale limita l’agevolazione ai soli beni realizzati in uno degli Stati membri dell’Ue o in Stati aderenti all’accordo sullo Spazio Economico Europeo.
Il meccanismo è cumulabile con altre forme di sostegno, fatta eccezione per il credito d’imposta Industria 4.0.
Sostegno agli investimenti: rifinanziamento Nuova Sabatini e potenziamento ZES Unica
In parallelo, viene rifinanziata con nuovi fondi la “Nuova Sabatini“, facilitando l’accesso al credito per le PMI che acquistano macchinari, attrezzature e tecnologie digitali, garantendo continuità a uno degli strumenti più utilizzati per il rinnovo dei beni strumentali.
Inoltre, viene confermato fino al 2028 il credito d’imposta per la ZES Unica del Mezzogiorno, con uno stanziamento di oltre 2,3 miliardi di euro per il 2026 e aliquote che premiano le piccole imprese fino al 60%.
Restano inoltre operative le Zone Logistiche Semplificate (ZLS), che estendono simili agevolazioni ai distretti logistici strategici per rafforzare la competitività territoriale.
Tracciabilità dei rifiuti: aggiornamento degli obblighi RENTRI
La Legge di Bilancio 2026 interviene sul Testo Unico Ambientale per ridefinire l’elenco dei soggetti obbligati all’iscrizione al RENTRI.
La modifica punta a chiarire e aggiornare il perimetro dei professionisti e delle imprese tenuti a utilizzare il Registro elettronico nazionale per la tracciabilità dei rifiuti, armonizzando il sistema digitale di monitoraggio ambientale alle nuove esigenze semplificative del comparto produttivo.
Resilienza e territorio, legge di bilancio 2026: cosa prevede il nuovo piano per i rischi naturali
Il provvedimento istituisce strumenti finanziari per la messa in sicurezza del territorio e programmi di edilizia residenziale agevolata per le categorie fragili.
Fondo contro i rischi naturali e continuità amministrativa
Per potenziare la resilienza del territorio di fronte a eventi calamitosi non prevedibili, la Legge di Bilancio istituisce un fondo specifico da 350 milioni di euro. Tali risorse verranno erogate sotto forma di contributi a soggetti privati per la messa in sicurezza degli immobili, secondo criteri operativi che saranno definiti da un successivo D.P.C.M.
Contestualmente, il provvedimento garantisce stabilità ai cantieri nelle zone già colpite da emergenze, rifinanziando le strutture commissariali e prorogando i contratti del personale tecnico-amministrativo dedicato. L’obiettivo è assicurare la necessaria continuità burocratica e operativa, evitando che la scadenza delle task force locali possa rallentare il completamento delle procedure di ricostruzione ancora in itinere.
Cedolare secca e locazioni brevi: nuove aliquote e presunzione di impresa
La manovra rimodula la tassazione per gli affitti di durata inferiore a 30 giorni, fissando la cedolare secca al 21% per la prima unità locata e al 26% a partire dalla seconda.
Superata la soglia dei due immobili, l’attività viene considerata esercitata in forma imprenditoriale, comportando l’obbligo di apertura della partita IVA e la tenuta della contabilità.
Social Housing e formula Rent to Buy per giovani e anziani
Viene lanciato un nuovo piano di housing sociale che punta a sostenere giovani, nuove coppie e genitori separati attraverso la formula del rent to buy. Questo meccanismo permette di abitare l’immobile a canone agevolato, trasformando parte dell’affitto in un anticipo per l’eventuale acquisto futuro.
Parallelamente, il programma include interventi per la terza età, promuovendo soluzioni di coabitazione e contratti di permuta per facilitare l’accesso ad alloggi più idonei alle esigenze degli anziani.
