Dal 26 settembre cambia la normativa antincendio nei condomini
La normativa antincendio per condomini entra in una nuova fase dal 26 settembre 2026, data che segna la conclusione del periodo transitorio previsto per la qualificazione dei manutentori antincendio.
Da quel momento, controlli e manutenzioni rientranti nel campo di applicazione della disciplina dovranno essere affidati a tecnici manutentori qualificati.
Il riferimento principale è il Decreto del Ministero dell’Interno 1° settembre 2021, noto come Decreto Controlli, successivamente modificato da ulteriori provvedimenti. Il decreto stabilisce i criteri generali per il controllo e la manutenzione di impianti, attrezzature e altri sistemi di sicurezza antincendio.
Il Decreto Controlli: cosa disciplina
Il DM 1° settembre 2021 definisce le modalità generali con cui devono essere eseguiti e registrati gli interventi di controllo e manutenzione. Le attività devono rispettare le disposizioni legislative e regolamentari vigenti, le norme tecniche applicabili e le indicazioni fornite dal fabbricante e dall’installatore.
Il decreto richiama anche il principio della regola dell’arte. La manutenzione non si riduce quindi alla semplice esecuzione di una scadenza programmata, ma richiede attività coerenti con le caratteristiche dell’impianto e con le disposizioni tecniche applicabili.
L’adozione delle norme tecniche volontarie, come UNI, CEI, EN, ISO e IEC, può costituire una presunzione di conformità. Il loro impiego, tuttavia, diventa vincolante solamente quando altre disposizioni ne rendono obbligatorio il rispetto.
Tecnico manutentore qualificato: quale figura entra in gioco
Il cambiamento previsto dalla normativa riguarda direttamente chi esegue gli interventi: il decreto stabilisce infatti che manutenzione e controlli su impianti, attrezzature e altre misure di sicurezza antincendio siano svolti da tecnici manutentori qualificati (TMQ).
Il percorso ordinario prevede una formazione regolamentata e una successiva valutazione delle competenze. In caso di esito positivo, il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco rilascia l’attestazione di TMQ la cui validità si estende a tutto il territorio nazionale.
I soggetti che, alla data di entrata in vigore del Decreto Controlli, abbiano già svolto attività di manutenzione o controllo periodico da almeno tre anni sono esentati dal corso e possono richiedere di essere sottoposti direttamente alla prova finale.
La qualifica richiede inoltre un aggiornamento periodico rispetto all’evoluzione tecnica e normativa delle attrezzature e dei sistemi interessati.
L’attestazione dipende dalla tipologia di presidio
Un elemento importante riguarda la specificità delle competenze richieste. La figura del tecnico manutentore qualificato non rappresenta una qualifica indistinta applicabile automaticamente a ogni sistema presente in un edificio.
Il Decreto Controlli richiede infatti che il tecnico possieda l’abilitazione specifica per la singola tipologia di presidio su cui deve intervenire.
Di conseguenza, per i condomini non sarà più sufficiente che la ditta manutentrice sia abilitata in termini generali: occorrerà verificare le singole qualifiche possedute dall’operatore chiamato a intervenire sui specifici impianti.
Gli impianti e i sistemi soggetti ai controlli
La disciplina riguarda un insieme ampio di impianti, attrezzature e sistemi di sicurezza. La presenza effettiva di questi presidi varia in base alle caratteristiche dell’edificio, alla sua destinazione d’uso e agli obblighi applicabili.
Tra le principali tipologie considerate dal decreto e dalle relative disposizioni tecniche figurano:
- estintori portatili e carrellati
- reti di idranti e naspi
- impianti sprinkler
- sistemi di rivelazione e allarme incendio
- sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza
- sistemi di evacuazione di fumo e calore
- sistemi di spegnimento con agenti diversi dall’acqua
- porte e finestre apribili resistenti al fuoco.
Per ciascuna categoria possono trovare applicazione specifiche norme tecniche di riferimento.
La tabella riportata nell’Allegato I del decreto illustra i principali standard applicabili. Tra gli esempi figurano la UNI 9994-1 per gli estintori, la UNI 11224 per gli impianti di rivelazione e allarme incendio e la UNI 11473 per porte e finestre apribili resistenti al fuoco.
Il primo passo operativo per la gestione condominiale consiste quindi nel censire accuratamente i presidi presenti nello stabile e le relative scadenze: solo un’esatta mappatura degli impianti consente infatti di individuare le specifiche competenze che il tecnico manutentore dovrà esibire prima di prendere in carico i lavori.
Responsabilità dell’amministratore: controlli e tutela legale
Con l’entrata in vigore della riforma, il perimetro di verifica a carico dell’amministratore in materia di prevenzione incendi subisce un’evoluzione sostanziale.
L’adempimento formale non si esaurisce più nell’aver programmato ed eseguito i controlli, ma impone di accertare preventivamente la legittimazione professionale di chi effettua l’intervento.
Sotto il profilo giuridico, l’operato dell’amministratore viene valutato secondo il parametro della diligenza professionale richiesta nell’esecuzione del mandato (artt. 1710 e 1176 Codice civile), in stretta correlazione con l’obbligo di custodia sulle parti comuni (art.2051 Codice civile).
Qualora le verifiche vengano affidate a soggetti privi delle attestazioni prescritte dal DM 1° settembre 2021, l’amministratore rischia di rispondere direttamente a titolo di culpa in eligendo, per non aver verificato l’idoneità tecnica del fornitore.
Tradotto nella pratica quotidiana, la semplice archiviazione del verbale di manutenzione non è più sufficiente a garantire la tutela legale del condominio. Diventa indispensabile integrare il registro antincendio con la documentazione probatoria del tecnico operante, allegando il certificato di qualifica specifico per la tipologia di impianto oggetto di verifica.
CPI WIN Attività, il software per la gestione antincendio di Edilizia Namirial
Per la gestione organizzata degli adempimenti legati alla sicurezza antincendio è disponibile CPI WIN Attività, il software di Edilizia Namirial dedicato alla progettazione delle attività antincendio.
Il modulo CPI Win Attività Registro consente di gestire, per un numero illimitato di clienti, il registro antincendio, da tenere aggiornato e rendere disponibile in occasione dei controlli delle autorità competenti: al suo interno sono automatizzati gli aspetti legati alla pianificazione e al controllo degli interventi tecnici delle aziende operanti nella manutenzione degli impianti antincendio, con la programmazione automatica delle visite e delle scadenze relative a verifiche periodiche, revisioni e collaudi.
Il programma nel suo complesso consente inoltre la compilazione automatica dei modelli ufficiali dei Vigili del Fuoco e gestisce la documentazione necessaria alle procedure di SCIA, valutazione dei progetti, attestazione periodica di conformità, domanda di deroga, nulla osta di fattibilità e verifiche in corso d’opera, con relazioni completamente editabili e personalizzabili.
Tra gli altri moduli disponibili figurano quelli dedicati alla valutazione del rischio incendio, al calcolo del carico d’incendio e alla creazione automatica del piano di emergenza, con la possibilità di interazione e scambio dati tra tutti i moduli antincendio del pacchetto, per evitare ridondanze nelle informazioni già inserite.
Inoltre, CPI WIN Attività coniuga un’interfaccia intuitiva e flessibile con la garanzia della piena conformità normativa, lasciando al professionista la possibilità di personalizzare i dati e la relazione finale sotto la propria responsabilità.
